Dirigir una pequeña empresa de construcción o un contratista es un trabajo duro, y es aún más duro cuanto más pequeña es su empresa. De las 680.000 empresas de construcción que hay en Estados Unidos, la mayoría son pequeñas operaciones con 20 empleados o menos. Este pequeño tamaño a menudo significa márgenes muy estrechos, y cada cheque que llega es importante para pagar a sus empleados y hacer frente a nuevos proyectos. Pero el pago de su mano de obra y materiales no siempre está garantizada y, a veces tendrá que asegurar usted mismo a través de un derecho de retención del mecánico en Texas.
Cuando su trabajo no se paga en un proyecto residencial o comercial, usted tiene derecho a presentar un derecho de retención del mecánico -también conocido como derecho de retención de la construcción- unapieza esencial de papeleo legal que puede obligar al propietario del proyecto o contratista principal a pagarle.
Sin embargo, el proceso para la presentación de un derecho de retención de mecánico en Texas, la gestión de todos los avisos que rodean y la documentación, y persiguiendo el dinero hasta el final puede ser complejo. Lea esta lista de consejos y puntos de vista para navegar por el proceso y asegurar la mejor oportunidad de obtener el pago por su trabajo.
¿Qué es el derecho de retención de un mecánico?
El derecho de retención del mecánico es una poderosa herramienta legal que los contratistas, subcontratistas y proveedores pueden utilizar para garantizar el pago de su trabajo o de los materiales suministrados a un proyecto de construcción. Esencialmente, se trata de un tipo de interés de garantía colocado sobre una propiedad, asegurando que aquellos que han contribuido con mano de obra o materiales a un proyecto sean compensados. Cuando se presenta un derecho de retención de un mecánico, se crea una reclamación legal contra la propiedad, lo que puede complicar la capacidad del propietario para vender o refinanciar hasta que se salde la deuda. Este mecanismo es crucial en el sector de la construcción, ya que protege los derechos de contratistas y proveedores, garantizando que se les pague por sus contribuciones al proyecto.
¿Por qué es necesario presentar un derecho de retención de mecánico en Texas?
El derecho de retención de un mecánico es una herramienta legal para establecer que el propietario o contratista principal le debe por el trabajo realizado en un proyecto de construcción o reparación. Cuando se presenta un derecho de retención del mecánico, el derecho de retención se une a la propiedad, proporcionando un interés de seguridad para la parte impagada. Los contratistas pueden presentar un derecho de retención contra una propiedad residencial o comercial. Esta presentación coloca un gravamen sobre la propiedad o entidad. Para los proyectos de obras públicas, los contratistas deben utilizar un documento llamado reclamación de fianza.
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Los embargos "enturbian" los títulos de propiedad, por lo que los propietarios no pueden vender o utilizar sus bienes en transacciones financieras sin pagar los embargos presentados. Mediante la ejecución de embargos, los propietarios pueden verse obligados a vender la propiedad para pagar sus deudas, o un juez puede exigir el pago a través de otro método.
La presentación de un derecho de retención de un mecánico hace algo más que presionar al propietario para que pague sus deudas. Lo hace:
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Protege su derecho a cobrar, que podría desaparecer si no presenta un embargo a tiempo.
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Establece su posición en la lista de prioridades de pago del embargo cuando varias reclamaciones superan el valor de la propiedad
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Grava la propiedad para que sea más probable que te paguen puntualmente
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Los embargos impagados deben ejecutarse antes del primer aniversario de la última fecha posible de presentación del embargo. Las nuevas normas también aclaran los derechos y responsabilidades de los reclamantes de embargos, garantizando que actúen dentro de unos plazos específicos.
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Los subcontratistas no están obligados a enviar el "Aviso anticipado del segundo mes" a los contratistas originales.
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Todas las declaraciones juradas de gravámenes residenciales deben presentarse antes del día 15 del tercer mes.
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Los paisajistas y los profesionales del diseño autorizados, los topógrafos, etc., ya no están obligados a tener un contrato directo con el propietario ni a disponer de un contrato por escrito para presentar un embargo de mecánico.
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Los plazos son ahora un poco más flexibles: Si el día 15 cae en fin de semana o festivo federal, tiene hasta el siguiente día laborable o no festivo federal para presentar sus documentos.
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No tiene que certificar ante notario la renuncia al derecho de retención.
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Plazo de presentación para contratistas originales en proyectos comerciales: A más tardar el día 15 del cuarto mes siguiente a la finalización o abandono del contrato
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Plazo de presentación para subcontratistas en proyectos comerciales: A más tardar el día 15 del cuarto mes siguiente al último mes en que se suministró mano de obra o materiales.
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Fecha límite de presentación en proyectos residenciales para contratistas y subcontratistas originales, respectivamente: A más tardar el día 15 del tercer mes siguiente a la finalización o abandono del contrato o; después del mes en que se suministró mano de obra o materiales por última vez.
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Plazo para notificar la presentación de la declaración jurada de embargo: Debe notificar al contratista general y al propietario del inmueble en un plazo de cinco días tras la presentación del embargo.
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Fecha límite para la ejecución del embargo: Un año después de la última fecha posible en que podría haber presentado el embargo.
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Puede que tenga que esperar: La ley de prelación de embargos es increíblemente compleja, y cuanto mayor es el trabajo, más complicado resulta. Funciona según el principio general del "orden de llegada", aunque hay muchos detalles y exclusiones. Aunque haya fondos suficientes para pagar a todos los que han presentado un embargo, es posible que tengas que esperar mucho tiempo para que todo se resuelva legalmente. El derecho de retención de un mecánico se adhiere a la propiedad inmobiliaria, proporcionando un interés de seguridad para los contratistas y proveedores impagados.
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En algunos casos, puede que te den menos de lo que te deben: Puede que no haya dinero suficiente para todos y, si eres el último de la fila, puede que te quedes sin nada. Aunque la regla es "por orden de llegada", la práctica es un poco diferente. Independientemente de quién haya empezado a trabajar primero, el gobierno es el primero en cobrar sus embargos fiscales y los bancos son los segundos. Después de cobrar, los contratistas liquidan sus embargos en el orden en que se presentaron y con la cantidad que quede, si la hay.
Si no presenta correctamente un embargo, podría perder su derecho a cobrar por servicios que ya ha prestado.
8 cosas que hay que saber sobre la presentación del derecho de retención de un mecánico
El proceso paso a paso para notificar el problema, presentar el derecho de retención y ejecutarlo es muy detallado, y es fácil cometer un error. Presentar un derecho de retención de un mecánico implica presentar una reclamación de derecho de retención, que debe cumplimentarse con precisión y notificarse a todas las partes pertinentes. A continuación, se describen algunas de las cosas que usted necesita saber para que pueda presentar con éxito un derecho de retención de mecánico en Texas y se les paga.
#1: Muchas de las normas cambian el 1 de enero de 2022
Si presentó un embargo preventivo de mecánico antes del 1 de enero de 2022, o tuvo experiencia con embargos preventivos de mecánico hace años, la mayor parte de su información y procesos siguen siendo correctos. Sin embargo, ha habido cambios significativos. Bajo el proyecto de ley 2237, los siguientes cambios entraron en vigor:
No es una lista exhaustiva de todos los cambios y detalles, pero sí representativa de los principales. En última instancia, el objetivo de las nuevas normas es la claridad y la transparencia. Así pues, es probable que el próximo embargo preventivo de mecánico que tenga que presentar sea mucho más sencillo que en el pasado.
#2: Los contratistas sin licencia pueden presentar embargos preventivos
En Texas, tanto los contratistas con licencia y sin licencia tienen derecho a presentar gravámenes de mecánico, siempre que su trabajo no requiere una licencia específica. Esta es una distinción importante, ya que significa que incluso si un contratista no tiene licencia, todavía puede asegurar el pago por su trabajo a través de un derecho de retención de mecánico, siempre y cuando su comercio no requiere licencia. Para los propietarios, esto subraya la importancia de verificar el estado de la licencia de los contratistas y proveedores antes de contratarlos para un proyecto de construcción. Asegurarse de que todas las partes están debidamente autorizadas puede ayudar a evitar posibles complicaciones legales y garantizar que el trabajo se realiza de acuerdo con las normas exigidas.
#2: Los contratistas sin licencia pueden presentar embargos preventivos
Tanto los contratistas con licencia y sin licencia pueden presentar embargos de mecánico en Texas, pero todo se reduce a si su especialidad requiere una licencia. Si usted no necesita una licencia para hacer negocios legalmente, usted puede presentar. Si usted es un arquitecto, topógrafo, u otro tipo de profesional que necesita licencia, usted debe tener una licencia para reclamar un derecho de retención válido.
#3: El incumplimiento de los plazos y los requisitos de notificación puede dar lugar a la pérdida de sus derechos de retención
Una de las cosas más importantes que debes saber sobre tus derechos es que tienes dos: tienes derechos de embargo y tienes derechos constitucionales para reclamar el dinero impagado. Si se retrasa o no cumple todos los requisitos de un derecho de retención de mecánico, pierde sus derechos de retención. Si esto ocurre y eres un contratista original, mantienes tus derechos constitucionales y puedes perseguir el asunto en los tribunales hasta cierto punto.
Los derechos de retención son el tema principal de este artículo, y facilitan la obtención de los fondos que le corresponden: en lugar de tener que acudir a los tribunales civiles, puede presentar un derecho de retención. Algunos plazos importantes son:
Además de cumplir los estrictos plazos de embargo e incluir información específica en sus documentos, debe presentar los embargos en el lugar correcto. Presente siempre su derecho de retención en la oficina del registro de la propiedad del condado donde se encuentra la obra.
#4: El correo certificado es una práctica habitual
Gran parte de los procesos de embargo preventivo se basan en la comunicación: envío de notificaciones de plazos al propietario y al contratista principal, informándoles de su declaración jurada de embargo, etcétera. En algunos estados, las notificaciones también deben entregarse al prestamista de la construcción, si hay alguno implicado. Es importante que estas notificaciones se entreguen por correo certificado. Bajo el Código de Propiedad de Texas, todas las comunicaciones requeridas deben ser entregadas en persona, por correo certificado, o por cualquier otra forma rastreable
También es una buena práctica estratégica enviar sus comunicaciones por correo certificado con acuse de recibo para demostrar que ha cumplido con todos los requisitos de comunicación. También está comunicando a las otras partes que sabe lo que está haciendo y que seguirá adelante con el embargo si no le pagan. Para aumentar la presión sobre el pago y garantizar que todo el mundo recibe la notificación adecuada, también puede enviar copias de los documentos a todos los niveles superiores de la cadena.
#5: La prioridad del derecho de retención es importante, así que preséntelo cuanto antes
Cuando un gran proyecto de construcción fracasa y quiebra, va a haber muchas partes interesadas luchando por su parte del pastel. Por desgracia, esto puede perjudicar a tu empresa de dos maneras distintas:
Es un problema jurídico complejo y complicado. Lo más importante es que siempre que sea posible hay que presentar los embargos sin demora. Además, si estás pensando en aceptar un trabajo en el que ves riesgo de que surjan problemas de pago, puede que sea mejor no aceptarlo y evitar tener que liarte con procedimientos de embargo durante meses o años después del trabajo.
#6: Enviar avisos anticipados no agriará la relación comercial: demuestra que eres un profesional
Los trabajos de mayor envergadura conllevan mucho papeleo. Por ejemplo, en el momento de firmar un contrato de trabajo, debe solicitar oficialmente una copia del contrato firmado y de la fianza, la descripción legal de la propiedad y la divulgación de cualquier gravamen o carga ya vinculada a la propiedad. Aunque es posible que no tenga que hacer esto en el caso de trabajos más pequeños, es muy importante que lo solicite antes de iniciar grandes proyectos comerciales y de desarrollo.
Cuando se es nuevo en la contratación y en la gestión de un negocio propio, puede parecer que se está bombardeando al cliente o poniendo en riesgo la relación. Pero nada más lejos de la realidad: está demostrando que es una empresa profesional que conoce el Código de la Propiedad. Los clientes profesionales, a su vez, suelen estar familiarizados con estos procedimientos y es probable que dispongan de procesos para responder adecuadamente.
#nº 7: No pierda demasiado tiempo enviando avisos recordatorios en lugar de presentar una declaración jurada de embargo preventivo
En cuanto sospeches que no vas a recibir el pago completo por tu trabajo, empieza a comunicarte con todos los responsables. Los esfuerzos iniciales pueden incluir llamadas telefónicas, mensajes de texto y correos electrónicos. También puedes enviar notificaciones de impago -citando el Código de la Propiedad o de otro modo- para avisar al cliente. Es importante ser cortés pero firme. Tanto si se han olvidado, como si no tienen fondos o discuten el importe, deje claro que ignorar el problema no es la solución.
El periodo entre el impago y la presentación del embargo es el momento en que pueden y deben producirse las negociaciones. Pero no deje que este periodo se alargue demasiado. Si no presenta el embargo a tiempo, puede perder su único derecho legal a cobrar.
Muchos contratistas generales conocen muy bien los plazos y retrasan a propósito las promesas de pago. Además, cuanto más espere, más puede pensar la otra parte que va de farol. Embargar la propiedad es una forma clara de demostrar que no vas a aceptar el impago y que las negociaciones extraoficiales ya no son una opción.
No se pueden reclamar honorarios de abogado ni gastos de cobro como parte del derecho de retención por causas de fuerza mayor
El envío de notificaciones, la presentación de embargos preventivos y la ejecución de reclamaciones se complican rápidamente. En algún momento del proceso, muchos contratistas y empresas contratan a un abogado para que les ayude a sortear las normas y los plazos. Sin embargo, los honorarios de los abogados se acumulan rápidamente, sobre todo si tienes que hacer frente a embargos en varios proyectos o si uno de tus antiguos clientes te está presionando.
Desgraciadamente, no puede pedir una indemnización por los honorarios del abogado, los gastos de cobro o el tiempo perdido en perseguir su indemnización. Sólo puede presentar un embargo por la cantidad de dinero adeudada. Esto es difícil para muchas empresas, ya que pueden tener que elegir entre reclamar el dinero pagando honorarios legales que pueden ser superiores a la cantidad adeudada o no reclamar el pago en absoluto.
Sin embargo, muchos contratistas pueden buscar una tercera opción: utilizar servicios digitales de embargo que simplifiquen el proceso de envío de notificaciones, presentación de embargos y gestión puntual de todos los diferentes aspectos de la comunicación y la documentación. A través de servicios digitales que reducen las tareas manuales y las idas y venidas, puede completar los pasos de una manera más fácil y rentable.
Renuncia al derecho de retención
Una renuncia de gravamen es un documento que un contratista, subcontratista o proveedor firma para renunciar a su derecho a presentar un gravamen de mecánico contra una propiedad. Este documento se suele canjear por un pago, lo que garantiza al propietario que en el futuro no se presentarán reclamaciones de embargo por el trabajo o los materiales suministrados. Del mismo modo, una liberación de gravamen es un documento que elimina formalmente un gravamen de mecánico existente de una propiedad, por lo general después de que la deuda ha sido pagada. Tanto los formularios de renuncia como los de liberación de gravamen son herramientas esenciales para resolver disputas en el sector de la construcción y garantizar que los contratistas reciban el pago por su trabajo. Estos documentos ayudan a mantener relaciones claras y amistosas entre todas las partes implicadas en un proyecto de construcción.
Protección de los propietarios frente al derecho de retención por causas mecánicas
Los propietarios pueden tomar varias medidas proactivas para protegerse de los embargos preventivos. En primer lugar, pagar puntualmente a los contratistas y proveedores puede evitar que las disputas se agraven hasta el punto de tener que presentar un embargo. Además, exigir a los contratistas y proveedores que renuncien al derecho de retención en el momento del pago puede proporcionar protección legal, garantizando que no se puedan presentar reclamaciones futuras por el trabajo o los materiales suministrados. Verificar el estado de la licencia de los contratistas y proveedores antes de contratarlos es otro paso fundamental, ya que garantiza que todas las partes están cualificadas y legalmente autorizadas para realizar el trabajo. Los propietarios también deben considerar la posibilidad de exigir un justificante de pago a todos los subcontratistas y proveedores antes de efectuar el pago final al contratista principal. Por último, contratar a un abogado especializado en construcción para que revise los contratos y garantice la protección de los derechos del propietario puede aportar una capa adicional de seguridad y tranquilidad durante todo el proceso de construcción.
Presente su Mechanic's Lien en Texas con Easy Digital Services
Los plazos, el papeleo y los requisitos que rodean los embargos preventivos de mecánico son difíciles de hacer bien, especialmente si usted no puede permitirse un abogado. Pero Texas Easy Lien es un servicio en línea dedicado a simplificar el proceso. Con nuestros servicios, puede preparar y presentar notificaciones, presentar declaraciones juradas de gravamen y reclamaciones de fianza, y liberar los gravámenes, todo en línea. Inicie un nuevo proceso de reclamación hoy mismo y complete todo el proceso en 15 minutos o menos.
