Una renuncia al derecho de embargo es un documento escrito mediante el cual se renuncia al derecho a presentar un embargo por obras por un pago que se haya recibido o se vaya a recibir. En Texas, una renuncia solo es válida si se utiliza uno de los cuatro formularios legales y se ajusta a lo dispuesto en el subcapítulo L del capítulo 53 del Código de la Propiedad de Texas. Si se firma el formulario equivocado en el momento inadecuado, se pueden perder los derechos de embargo correspondientes a pagos que aún no se hayan cobrado.
Esta guía está dirigida a contratistas, subcontratistas y proveedores de Texas. En ella se explica en qué consiste una renuncia al derecho de retención, en qué se diferencia de una liberación del derecho de retención, los cuatro formularios de Texas y las normas que te permiten mantener el control sobre tus derechos de retención. Cada uno de los requisitos que se indican a continuación va acompañado de la referencia a la ley que lo regula, el mismo criterio que Texas Easy Lien aplica a los documentos redactados por abogados que elabora.
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Índice
- ¿Qué es una renuncia al derecho de retención en Texas?
- Renuncia al derecho de retención frente a liberación del derecho de retención
- Los cuatro formularios de renuncia al derecho de retención de Texas
- Las normas que te protegen
- ¿Es necesario que las renuncias a derechos de retención de Texas estén certificadas ante notario?
- Antes de firmar: una lista de comprobación
- Preguntas frecuentes
¿Qué es una renuncia al derecho de retención en Texas?
Una renuncia al derecho de retención es el recibo firmado que acredita el pago de una obra. Al firmarla, renuncias al derecho a presentar un derecho de retención por el importe que cubre dicha renuncia. Los propietarios y los contratistas generales las exigen para que todos los participantes en el proyecto puedan confirmar que las partes a las que se paga no tienen reclamaciones de derecho de retención pendientes sobre el inmueble.
De conformidad con el artículo 53.281, una renuncia y exención de un derecho de retención o de una reclamación por fianza de pago solo es ejecutable si se cumplen estas tres condiciones:
- Cumple sustancialmente con uno de los cuatro modelos establecidos en el artículo 53.284.
- Lo firma el solicitante o su representante autorizado.
- En el caso de una liberación condicional, existe constancia del pago al demandante.
Ese tercer punto es el que te protege. Una renuncia condicional entra en vigor cuando se hace efectivo el pago, no cuando te entregan el documento.
Renuncia al derecho de retención frente a liberación del derecho de retención
Estos dos documentos se confunden constantemente, y la diferencia determina cuál de los dos necesitas.
| Renuncia a derechos de retención | Liberación de la hipoteca | |
|---|---|---|
| Para qué sirve | Renuncia a los derechos de embargo a cambio de un pago, antes de que se presente el embargo | Anula un derecho de retención de un mecánico que ya se haya registrado |
| Cuando ocurre | Con cada pago a cuenta y en el pago final | Una vez presentada la declaración jurada de embargo y resuelta la disputa sobre el pago |
| Formulario | Uno de los cuatro formularios reglamentarios previstos en el artículo 53.284 | Renuncia notarial, inscrita en el Registro de la Propiedad del condado |
| ¿Quién firma? | El reclamante: contratista, subcontratista o proveedor | El titular del derecho de retención que presentó la declaración jurada |
Ambos trabajan juntos en el mismo proyecto. Debes firmar las renuncias a medida que se reciben los pagos y, si has presentado una declaración jurada de gravamen para cobrar, debes presentar una liberación cuando se resuelva la disputa. El artículo 53.152 exige que presentes una liberación registrable a más tardar el décimo día tras recibir una solicitud por escrito, una vez que la deuda se haya saldado o pagado con los fondos recaudados.
¿Ya has presentado un embargo y te han pagado? Texas Easy Lien se encarga de tramitar las liberaciones de embargo que borran el registro.
Los cuatro formularios de renuncia al derecho de retención de Texas
Texas establece el texto exacto de cuatro formularios de renuncia en el artículo 53.284. Hay dos variables que los diferencian: condicionales frente a incondicionales, y pago a cuenta frente a pago final.
| Formulario | Fírmalo cuando | Cómo se aplica |
|---|---|---|
| Exención y exoneración condicionales en relación con el pago a cuenta | Recibes un pago a cuenta | Solo será válido una vez que el cheque haya sido endosado y abonado por el banco en el que se ha emitido. |
| Renuncia y exención incondicionales en relación con el pago a cuenta | Ya dispones de los fondos | Con efecto inmediato desde el momento en que firmes |
| Exención y exoneración condicionales tras el pago final | Recibes el pago final | Solo será efectivo una vez que se haya cobrado el cheque |
| Renuncia y exención incondicionales tras el pago definitivo | Ya tienes el dinero final en tu poder | Con efecto inmediato desde el momento en que firmes |
Los formularios condicionales están pensados para protegerte: entran en vigor cuando el dinero se ingresa realmente, no cuando se entrega un cheque en la obra. Los formularios incondicionales entran en vigor en el momento en que los firmas, por lo que el dinero ya debe estar en tu cuenta cuando los firmes.
Puedes descargar los formularios reglamentarios de la Asociación de la Construcción de Texas. Si te piden que firmes algún documento que no se corresponda con uno de los cuatro formularios reglamentarios, pregunta por qué antes de firmarlo.
Las normas que te protegen
La legislación de Texas favorece a la parte que ha realizado el trabajo, siempre y cuando se respeten los requisitos legales establecidos.
No se le puede exigir que firme una renuncia incondicional antes de que se le abone el importe. El artículo 53.283 establece que no se puede exigir a un reclamante o a un posible reclamante que firme una renuncia y exención incondicional para recibir un pago a cuenta o un pago final, a menos que el reclamante haya recibido dicho importe en fondos válidos y suficientes.
Una renuncia solo es válida si se presenta en el formulario establecido por la ley y se ha recibido el pago correspondiente. De conformidad con el artículo 53.282, una declaración en la que se pretenda renunciar a un derecho de retención no es ejecutable a menos que se presente por escrito y se ajuste sustancialmente al formulario previsto en el artículo 53.284, o que el reclamante haya recibido efectivamente el pago íntegro de la reclamación mediante fondos válidos y suficientes.
Existe una excepción limitada para los contratos de construcción de viviendas. El artículo 53.282(a)(3) permite que un contrato o subcontrato original por escrito para la construcción, reforma o reparación de una vivienda unifamiliar, una vivienda adosada o un dúplex, o para la urbanización de un terreno relacionado con cualquiera de ellos, incluya una renuncia a los derechos de embargo preventivo realizada antes de que se presten los servicios o se suministren los materiales. Esta excepción no se aplica a quienes suministren únicamente materiales y no mano de obra (artículo 53.282(c)). Los derechos de embargo de un proveedor que suministre únicamente materiales no pueden ser objeto de una renuncia de este tipo.
Las cláusulas contractuales que renuncian por adelantado a los derechos de embargo preventivo se considerarán nulas. El artículo 53.286 declara nulo, por ser contrario al orden público, cualquier contrato, acuerdo o pacto que pretenda renunciar al derecho a presentar o hacer valer un embargo preventivo, salvo la excepción relativa a los contratos de vivienda mencionada anteriormente.
Un derecho de retención inscrito a pesar de una renuncia previa en materia residencial tiene una única vía de ejecución. En virtud del artículo 53.282(b), la presentación no infringe el artículo 12.002 del Código de Procedimiento Civil y Recursos, a menos que el propietario o el contratista original envíe al reclamante una explicación por escrito de los motivos del impago, pruebas de la renuncia contractual a los derechos de embargo y una notificación de solicitud de liberación, y el reclamante no levante la declaración jurada de embargo presentada en un plazo máximo de 14 días a partir de dicha notificación. Asegúrese de saber qué formulario firmó antes de responder a una de esas reclamaciones.
¿Es necesario que las renuncias a derechos de retención de Texas estén certificadas ante notario?
No. Los cuatro formularios reglamentarios de la sección 53.284 solo requieren su firma. Cada formulario incluye espacios para la firma, el nombre de la empresa y el cargo, pero no contiene ningún espacio para el sello notarial. Las condiciones de ejecutabilidad de la sección 53.281, el formulario reglamentario, su firma y el justificante de pago para una liberación condicional no hacen referencia alguna a la certificación notarial.
Los cuatro formularios reglamentarios recogidos en el artículo 53.284 están en vigor desde el 1 de enero de 2012 y no incluyen ningún espacio para el sello notarial. Las páginas más antiguas que indican que las renuncias a derechos de gravamen en Texas deben ser certificadas ante notario eran erróneas entonces y lo siguen siendo ahora. El formulario reglamentario es el que prevalece, por lo que la versión que firmes debe ajustarse a lo dispuesto en el artículo 53.284.
La cancelación de un derecho de retención es diferente. La declaración jurada de cancelación de un derecho de retención registrado debe estar certificada ante notario e inscrita en el registro de la propiedad del condado para que el título quede libre de cargas.
Antes de firmar: una lista de comprobación
- Adapta el formulario al tipo de pago. Condicional en el caso de un cheque que aún no se haya cobrado; incondicional únicamente cuando los fondos estén en tu cuenta.
- Comprueba el importe. El importe de la exención debe coincidir con el pago que has recibido realmente, no con el importe que te han facturado.
- Comprueba las fechas y la descripción del proyecto. La exención cubre trabajos concretos hasta una fecha determinada. Asegúrate de que ambas sean correctas.
- Nunca firmes una renuncia incondicional para cobrar. El artículo 53.283 establece que ese requisito es ilegal.
- Guarda copias de todo lo que firmes. Las renuncias a derechos constituyen tu registro de pagos en caso de que surja una disputa meses más tarde.
Preguntas frecuentes
¿A quién protege una renuncia al derecho de retención?
Principalmente, la parte que te paga. El propietario o el contratista general recogen las renuncias a medida que se realizan los pagos, para tener constancia de que el beneficiario no podrá presentar posteriormente un embargo preventivo por ese importe. Los formularios reglamentarios también te protegen: una renuncia condicional no surte efecto hasta que se haya liquidado el pago, y nadie puede obligar a un reclamante al que no se le haya pagado a firmar una renuncia incondicional, de conformidad con el artículo 53.283.
¿Quién rellena una renuncia a derechos de retención?
Normalmente, la parte pagadora rellena los datos del proyecto, el importe y los datos del cheque, y el solicitante —ya sea el contratista, el subcontratista o el proveedor que haya realizado el trabajo— lo revisa y lo firma. Eres tú quien renuncia a tus derechos, por lo que debes verificar el tipo de formulario, el importe y las fechas antes de firmar.
¿Cuándo debe firmarse una renuncia al derecho de retención?
En el momento del pago al que se refiere, y solo entonces. Firma una renuncia condicional cuando recibas un pago parcial o final y deja que entre en vigor cuando se haya cobrado el cheque. Firma una renuncia incondicional solo después de que los fondos estén en tu cuenta. Nunca firmes una antes de que te hayan pagado.
¿Qué ocurre si firmo una renuncia y el pago nunca se hace efectivo?
Una renuncia condicional nunca entra en vigor, ya que el artículo 53.281 exige pruebas del pago. Si has firmado una renuncia incondicional sin haber recibido el pago, el artículo 53.282 sigue exigiendo el pago efectivo y completo antes de que la renuncia sea ejecutable, aunque es posible que tengas que hacer valer ese derecho. Eso es una señal de que debes tomarte tu tiempo y acordar las condiciones de pago por escrito antes del próximo ciclo de pago.
¿Sigo teniendo derechos de gravamen tras firmar una renuncia condicional?
Sí, hasta que se haga efectivo el pago. Una renuncia condicional sobre un pago a cuenta solo cubre el importe de dicho pago, y solo surte efecto cuando el cheque ha sido endosado y cobrado por el banco. Si el cheque es rechazado o nunca llega a su destino, tus derechos de embargo sobre ese importe siguen vigentes.
Pide ayuda con el resto del proceso de embargo
Las renuncias a derechos son un documento más de toda una cadena. Texas Easy Lien elabora avisos previos al embargo, declaraciones juradas de embargo y liberaciones de embargo, todos ellos redactados por abogados especializados en la legislación de Texas sobre embargos en el sector de la construcción, y todo el proceso dura unos 15 minutos desde cualquier dispositivo.
Cuando estés listo: inicia el trámite de registro de tu derecho de retención o consulta cuáles son los costes de registro.
