Las actualizaciones de la ley de derecho de retención de construcción de Texas en 2025 traen aclaraciones de plazos y cambios de cumplimiento para los contratistas.
- Los métodos de entrega de avisos actualizados incluyen ahora FedEx y UPS.
- Las ampliaciones de plazo en fines de semana y días festivos ofrecen flexibilidad adicional.
- Las nuevas normas sobre embargo preventivo afectan a arquitectos, ingenieros y paisajistas.
- Saltarse estas actualizaciones puede costar a los contratistas miles de euros en derechos de pago perdidos.
Domine estos cambios ahora para proteger sus derechos de pago y evitar costosos errores de cumplimiento.
La crisis de pagos de la industria de la construcción no ha mejorado, ya que el 82% de los contratistas experimentan retrasos en los pagos de más de 30 días, lo que supone un aumento del 33% con respecto a hace dos años. Dado que los pagos lentos cuestan al sector 280.000 millones de dólares al año, es vital que conozca sus derechos legales en virtud de la ley de embargos preventivos de Texas.
Recientes actualizaciones legislativas en 2025 han introducido cambios importantes que afectan a cómo los contratistas, subcontratistas y proveedores protegen sus derechos de pago. Estas actualizaciones de la ley de gravámenes de construcción de Texas se basan en las reformas introducidas en 2022 a través del proyecto de ley 2237 de la Cámara de Representantes, que siguen afectando a todos los contratos de firmados después del 1 de enero de 2022. Los nuevos cambios de 2025 proporcionan aclaraciones sobre los plazos y procedimientos de presentación que todo profesional de la construcción necesita entender.
¿Cómo introdujo el proyecto de ley del Senado 929 actualizaciones de la Ley de Gravamen de Construcción de Texas en 2025?
El proyecto de ley 929 del Senado, promulgado por el gobernador Greg Abbott el 21 de mayo de 2025, y en vigor inmediatamente, introduce dos importantes áreas de impacto para los profesionales de la construcción. La legislación aborda los cálculos de plazos y aclara las normas de inicio de gravamen para tipos específicos de trabajo de construcción.
El cambio más práctico se refiere a la ampliación de los plazos para fines de semana y días festivos. Anteriormente, los contratistas se enfrentaban a la incertidumbre cuando el día 15 de cualquier mes caía en sábado, domingo o festivo legal. Ahora, la ley actualizada establece claramente que estos plazos se amplían hasta el siguiente día laborable, proporcionando a los contratistas una flexibilidad adicional sin comprometer sus derechos de embargo.
Este cambio afecta a los plazos de presentación en todo el proceso de embargo. Por ejemplo, si el plazo de notificación previa al embargo de un subcontratista, el 15 de marzo, cae en sábado, ahora tiene hasta el lunes 17 de marzo para presentar su notificación sin perder sus derechos de embargo. Esta aclaración elimina la ambigüedad anterior y reduce el riesgo de infracciones involuntarias de los plazos.
El segundo cambio importante establece nuevas normas de embargo en Texas para arquitectos, ingenieros, topógrafos, paisajistas y contratistas de demolición. Según la nueva ley, los embargos presentados por estos profesionales entran en vigor en la fecha en que se registra la declaración jurada de embargo, en lugar de cuando comienza el trabajo en la propiedad. Este cambio afecta a la prioridad del derecho de retención y a la exigibilidad frente a los compradores de bienes que adquieren intereses antes de que se registre el derecho de retención.
¿Cuáles son los requisitos actualizados para los distintos tipos de contratistas?
Entender cómo las últimas actualizaciones de la ley de gravámenes afectan a cada tipo de contratista es clave para mantenerse en cumplimiento y proteger su derecho al pago. He aquí un desglose de los requisitos actuales para los contratistas generales, subcontratistas, proveedores y profesionales del diseño bajo la ley de Texas.
Contratistas generales (contratistas originales)
Los contratistas generales siguen disfrutando del proceso de presentación de gravámenes más sencillo en virtud de la legislación de Texas. Como la parte con relaciones contractuales directas con los propietarios, los contratistas generales no necesitan enviar avisos preliminares antes de presentar sus declaraciones juradas de gravamen.
En el caso de los proyectos de construcción comercial, los contratistas generales deben presentar su declaración jurada de embargo antes del día 15 del cuarto mes posterior a la finalización, terminación o abandono de la obra. Los proyectos de construcción residencial se rigen por plazos más estrictos, que exigen la presentación antes del día 15 del tercer mes posterior a la finalización.
Las nuevas normas de derecho de retención en Texas no cambian estos plazos fundamentales, pero proporcionan las extensiones de fin de semana y días festivos que pueden resultar cruciales para los contratistas que gestionan los plazos de múltiples proyectos. Los contratistas generales deben actualizar sus sistemas de seguimiento de plazos para dar cuenta de estas extensiones, manteniendo sus procedimientos de presentación existentes.
Subcontratistas y subcontratistas
Los subcontratistas se enfrentan a requisitos más complejos que incluyen procedimientos obligatorios de notificación previa. Los cambios de la ley de 2022, que siguen plenamente vigentes para 2025, simplificaron la estructura de notificación eliminando el requisito de notificación con dos meses de antelación que antes se aplicaba a algunos subcontratistas.
Bajo las actualizaciones actuales de la ley de gravamen de construcción de Texas, los subcontratistas deben enviar una "Notificación de Reclamación por Trabajo o Materiales No Pagados" tanto al dueño de la propiedad como al contratista general. Para proyectos comerciales, este aviso debe ser enviado antes del día 15 del tercer mes después de que el trabajo fue realizado. Los proyectos residenciales deben notificarse antes del día 15 del segundo mes.
La notificación debe incluir la información específica indicada en el estatuto actualizado, incluidos los detalles del proyecto, la información del reclamante, la descripción del trabajo y las cantidades reclamadas. Los subcontratistas que incumplan estos plazos de notificación pierden su derecho a presentar embargos por el trabajo de ese mes, por lo que el cumplimiento de los plazos es absolutamente crítico.
Después de enviar la notificación requerida, los subcontratistas pueden presentar su declaración jurada de embargo antes del día 15 del cuarto mes (comercial) o del tercer mes (residencial) después de su último trabajo o entrega de material. Las prórrogas de fin de semana y días festivos se aplican a todos estos plazos, lo que proporciona una protección adicional contra la falta de presentación.
Proveedores de materiales y equipos
Los proveedores de materiales y las empresas de alquiler de equipos tienen los mismos derechos de embargo y siguen procedimientos idénticos a los de los subcontratistas según la legislación de Texas. Esto incluye el envío de notificaciones preliminares y el cumplimiento de los mismos cálculos mensuales de plazos para la presentación de declaraciones juradas de gravamen.
Los proveedores deben hacer un seguimiento cuidadoso de las fechas de entrega, ya que los plazos de embargo preventivo se calculan a partir del mes en que se entregaron los materiales o cuando los materiales fabricados especialmente deberían haberse entregado de acuerdo con los términos del contrato. Las nuevas normas sobre embargos preventivos en Texas ofrecen a los proveedores la misma protección en fines de semana y festivos, garantizando que no pierdan sus derechos de embargo por irregularidades en el calendario.
Profesionales del diseño
Los arquitectos, ingenieros y topógrafos obtuvieron derechos de retención ampliados con las reformas de 2022, y las actualizaciones de 2025 abordan específicamente cómo entran en vigor sus derechos de retención. A diferencia de los contratistas y proveedores, cuyos derechos de retención se remontan normalmente al inicio de la construcción, los derechos de retención de los profesionales del diseño tienen ahora fechas de inicio vinculadas al momento en que se registra la declaración jurada del derecho de retención.
Este cambio afecta a la prioridad del derecho de retención frente a otros derechos de retención del mecánico y a la exigibilidad frente a los compradores de la propiedad. Los profesionales del diseño deben entender que sus derechos de retención no protegerán contra los compradores que adquieran intereses de propiedad antes de que se presente la declaración jurada de derecho de retención, a diferencia de los derechos de retención de construcción tradicionales que se remontan al inicio visible de la construcción.
¿Cómo ha cambiado el cumplimiento de los embargos por parte de los contratistas en 2025?
Los recientes cambios legislativos simplifican algunos procedimientos de embargo y endurecen otros, por lo que es esencial que los contratistas se mantengan alerta. En las siguientes actualizaciones se explican las novedades para 2025 y cómo mantener la exactitud, puntualidad y conformidad de las solicitudes de embargo.
Opciones mejoradas de entrega de notificaciones
Una de las mejoras más prácticas de los recientes cambios legislativos es la ampliación de las opciones para entregar las notificaciones requeridas. Anteriormente, la ley de Texas exigía que todas las notificaciones se enviaran por correo certificado o se entregaran en persona, lo que creaba problemas logísticos para los contratistas que gestionaban varios proyectos.
La ley actualizada permite ahora a los contratistas utilizar "cualquier otra forma de servicio privado de entrega o envío rastreable que pueda confirmar el acuse de recibo". Esto incluye servicios como FedEx, UPS y otras empresas comerciales de reparto, lo que proporciona a los contratistas más flexibilidad y opciones de entrega potencialmente más rápidas.
Los profesionales de la construcción deben conservar un comprobante de entrega, independientemente del método elegido, para garantizar el cumplimiento de los derechos de retención del contratista. La ley exige confirmación de recepción, por lo que los números de seguimiento y las confirmaciones de entrega son documentos esenciales para proteger los derechos de retención.
Requisitos del aviso de retención
Las actualizaciones de 2025 mantienen los requisitos de notificación independientes para las reclamaciones de retenciones que se introdujeron en 2022. Los contratistas que reclamen retenciones impagadas deben enviar una "Notificación de reclamación de retenciones impagadas" dentro de unos plazos específicos que difieren de las notificaciones habituales de mano de obra y materiales.
Estas notificaciones deben enviarse a más tardar 30 días después de la finalización, rescisión o abandono del contrato del demandante, o en los 30 días siguientes a la rescisión o abandono del contrato original, según qué condición se cumpla primero. La notificación debe incluir el lenguaje específico y la información indicada en el estatuto.
Las notificaciones de retención son un requisito de cumplimiento independiente que los contratistas suelen pasar por alto. Comprender los requisitos de plazos es esencial para quienes trabajan con contratos que retienen pagos porcentuales hasta la finalización del proyecto.
Contenido de la declaración jurada y requisitos de presentación
Las actualizaciones de la ley de gravamen de construcción de Texas mantienen requisitos estrictos para el contenido de la declaración jurada de gravamen que deben seguirse con precisión para crear gravámenes válidos. La declaración jurada debe incluir declaraciones juradas de las cantidades reclamadas, información del propietario, descripciones de trabajo y descripciones de propiedad legalmente suficientes.
En el caso de los contratistas que no sean contratistas generales, la declaración jurada también debe incluir declaraciones específicas que identifiquen cuándo se enviaron las notificaciones a los propietarios y los métodos utilizados para la entrega. Esta documentación remite a los requisitos de notificación preliminar y demuestra el cumplimiento de los procedimientos de notificación.
Las descripciones de la propiedad siguen siendo vitales para el cumplimiento de los embargos por parte de los contratistas. Los contratistas deben proporcionar descripciones que sean "legalmente suficientes para la identificación", lo que normalmente significa algo más que una dirección. Los registros del secretario del condado, la información topográfica o las escrituras de propiedad proporcionan las descripciones legales detalladas necesarias para que los embargos sean válidos.
¿Cómo deben presentar los contratistas los derechos de retención con arreglo a las actualizaciones?
Presentar un embargo correctamente es cuestión de tiempo, precisión y documentación adecuada. La siguiente guía describe cómo los contratistas pueden cumplir con cada nuevo requisito, manteniendo el proceso rápido, conforme y libre de estrés.
Sistemas de seguimiento de plazos
Con múltiples tipos de plazos que afectan a diferentes categorías de contratistas, el uso de sistemas de seguimiento ayuda a mantener el cumplimiento. Los contratistas deben establecer sistemas que controlen las fechas de ejecución de los trabajos, las fechas de entrega, las fechas de finalización del contrato y todos los cálculos de plazos relacionados.
Las prórrogas de fin de semana y festivos de 2025 ofrecen protección adicional, pero los contratistas no deben confiar en ellas como herramientas principales de planificación de plazos. La mejor protección es crear sistemas que hagan un seguimiento conservador de los plazos, con las prórrogas como respaldo.
Los sistemas de calendario digital, el software de gestión de proyectos y las herramientas especializadas de gestión de embargos pueden automatizar gran parte de este seguimiento. Muchos contratistas tienen éxito con sistemas que ofrecen múltiples recordatorios de plazos, garantizando que las fechas críticas no se escapen de las grietas administrativas.
Requisitos de documentación
Una documentación adecuada es importante, ya que la legislación sobre embargos preventivos es cada vez más detallada y específica. Los contratistas deben mantener registros exhaustivos de todo el trabajo realizado, los materiales entregados, las facturas enviadas y las comunicaciones relacionadas con cuestiones de pago.
En cuanto a los requisitos de notificación, los contratistas deben documentar que se enviaron las notificaciones, cuándo se enviaron y a través de qué método de entrega. Los números de seguimiento, las confirmaciones de entrega y las copias de todas las notificaciones deben conservarse como parte de los archivos del proyecto.
Aunque los contratistas pueden presentar embargos sin contratos escritos en muchas situaciones, tener una documentación clara de los acuerdos de trabajo, las órdenes de cambio y las condiciones de pago refuerza las reclamaciones de embargo y proporciona una mejor protección en las acciones de ejecución.
Soluciones tecnológicas
La complejidad de las actualizaciones de la ley de gravámenes de Texas 2025 hace que las soluciones tecnológicas sean valiosas para todos los contratistas. Los servicios de presentación de gravámenes en línea pueden guiar a los contratistas a través del proceso, garantizando al mismo tiempo el cumplimiento de los requisitos legales vigentes.
Estas plataformas ofrecen cálculos automatizados de plazos, cumplimentación correcta de formularios e integración con servicios de entrega de notificaciones. Para los contratistas que gestionan varios proyectos, las soluciones tecnológicas pueden ofrecer un seguimiento centralizado y recordatorios automáticos que eviten errores costosos.
Las soluciones digitales también ofrecen ventajas en el mantenimiento de registros y documentación. Los sistemas basados en la nube garantizan que los documentos y la información sobre plazos permanezcan accesibles y protegidos, aunque cambien los gestores de los proyectos o se interrumpan las oficinas físicas.
Los 7 principales errores de cumplimiento que hay que evitar en 2025
Comprender los errores de cumplimiento más comunes ayuda a los contratistas a proteger sus derechos de pago y a evitar costosos errores que podrían anular las reclamaciones de embargo.
- El incumplimiento de los plazos de notificación previa sigue siendo el incumplimiento más frecuente entre subcontratistas y proveedores. El sistema de cálculo mensual exige notificaciones separadas para cada mes impagado, y el incumplimiento del plazo de un solo mes anula los derechos de embargo para ese periodo. Los contratistas deben implantar sistemas que hagan un seguimiento automático de las fechas de ejecución de los trabajos y calculen los plazos de notificación.
- El uso de descripciones incorrectas de la propiedad en las declaraciones juradas de embargo crea problemas que pueden anular solicitudes de embargo que, de otro modo, serían correctas. Las direcciones de las calles por sí solas no suelen proporcionar una identificación legalmente suficiente. Los contratistas deben obtener descripciones legales adecuadas de los registros del condado, encuestas o documentos de título antes de presentar declaraciones juradas.
- No entender la clasificación de los proyectos afecta al cálculo de los plazos y a los requisitos de cumplimiento. Los proyectos residenciales tienen plazos diferentes a los de los proyectos comerciales, y la definición de construcción residencial es más estrecha de lo que muchos contratistas creen. Las viviendas especiales, las propiedades de alquiler y las propiedades de inversión suelen estar sujetas a las normas comerciales aunque sean unifamiliares.
- Una documentación de entrega inadecuada para las notificaciones obligatorias crea vulnerabilidades de aplicación. Con la ampliación de las opciones de entrega disponibles, los contratistas deben asegurarse de que mantienen una prueba adecuada de la entrega, independientemente del método que elijan. Los números de seguimiento, las confirmaciones de entrega y las firmas de los destinatarios son documentos importantes.
- Confundir los distintos tipos de notificación conduce a errores de cumplimiento cuando los contratistas envían las notificaciones equivocadas o no tienen en cuenta las categorías de notificación requeridas. Las notificaciones normales de mano de obra y materiales difieren de las notificaciones de retención, que tienen plazos y requisitos de contenido diferentes. Las reclamaciones de fianzas en proyectos públicos siguen procedimientos totalmente distintos a los embargos preventivos.
- Ignorar las prórrogas de fin de semana y festivos puede hacer que se incumplan los plazos si los contratistas no tienen en cuenta las 2025 aclaraciones. Aunque estas prórrogas ofrecen protección, los contratistas deben entender cómo se aplican y actualizar sus sistemas de seguimiento de plazos en consecuencia.
- Mezclar requisitos de la antigua y la nueva ley crea problemas de cumplimiento cuando los contratistas aplican procedimientos obsoletos a contratos firmados después del 1 de enero de 2022. El periodo de transición ya ha pasado, pero muchos contratistas siguen haciendo referencia a requisitos anteriores a 2022 que ya no se aplican a los proyectos actuales.
Preguntas frecuentes
¿Afectan los cambios de 2025 a los contratos firmados antes de 2025? Sí, las ampliaciones del plazo de fin de semana y festivos del proyecto de ley 929 del Senado se aplican a todas las acciones pendientes relacionadas con embargos conforme al capítulo 53, independientemente de cuándo se firmó el contrato original. Sin embargo, los principales cambios de procedimiento de 2022 sólo se aplican a los contratos firmados después del 1 de enero de 2022.
¿Qué ocurre si no cumplo un plazo por un día? Las actualizaciones de la Ley de Embargos de Texas de 2025 no ofrecen ninguna flexibilidad en caso de incumplimiento de los plazos. El incumplimiento de cualquier plazo requerido, incluso por un día, normalmente resulta en la pérdida completa de los derechos de gravamen para ese período de tiempo. Las extensiones de fin de semana y días festivos proporcionan cierta protección, pero los contratistas deben evitar las presentaciones de última hora.
¿Puedo utilizar el correo electrónico para enviar las notificaciones requeridas? No, el envío por correo electrónico no cumple los requisitos legales para las notificaciones relacionadas con embargos en Texas. La ley exige correo certificado, entrega personal o servicios de entrega privada rastreables que puedan confirmar la recepción. El correo electrónico carece de la verificación y el reconocimiento legal necesarios para los avisos de gravamen.
¿Cómo afectan a los costes las nuevas opciones de entrega? Las opciones de entrega ampliadas, como FedEx y UPS, pueden costar más que el correo certificado, pero pueden ofrecer una entrega más rápida y un seguimiento más fiable. Los contratistas deben tener en cuenta el coste total del cumplimiento, incluido el riesgo de incumplimiento de plazos, a la hora de elegir los métodos de entrega.
¿Es necesario que los profesionales del diseño envíen notificaciones preliminares? Sí, los arquitectos, ingenieros y topógrafos que no tengan contratos directos con propietarios deben cumplir los mismos requisitos de notificación previa que los subcontratistas. Los cambios de 2025 afectan a las fechas de inicio del embargo para estos profesionales, pero no eliminan los requisitos de notificación.
Proteger sus derechos de pago en 2025
Las actualizaciones de la ley de derecho de retención de construcción de Texas para 2025 proporcionan importantes aclaraciones, manteniendo los estrictos requisitos de cumplimiento que siempre han caracterizado a la ley de derecho de retención. Las extensiones de fin de semana y días festivos ofrecen beneficios prácticos para los contratistas que manejan horarios complejos, mientras que las expansiones de método de entrega proporcionan flexibilidad operativa.
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