El plazo para presentar un derecho de retención en Texas depende de su función en el proyecto y de si el inmueble es residencial o comercial. Los contratistas principales suelen tener hasta el día 15 del cuarto mes (en el caso de inmuebles comerciales) o del tercer mes (en el caso de inmuebles residenciales) tras la finalización, la rescisión o el abandono de la obra. Los subcontratistas y proveedores tienen los mismos plazos, que se calculan a partir de su último día de trabajo o de entrega de materiales. Si no se cumplen estos plazos, se pierde definitivamente el derecho a presentar un derecho de retención en virtud del capítulo 53 del Código de la Propiedad de Texas.
Estos plazos son estrictos e inflexibles. Presentarla con tan solo un día de retraso supone perder por completo los derechos de retención correspondientes a ese periodo de trabajo: sin prórrogas, sin excepciones y sin periodos de gracia. En la tabla siguiente se detallan todos los plazos según la función y el tipo de proyecto.
Plazos para la inscripción de gravámenes en Texas según la función y el tipo de proyecto
| Tu función | Tipo de proyecto | Plazo de preaviso | Plazo de presentación de la declaración jurada de embargo preventivo |
|---|---|---|---|
| Contratista original | Comercial | No es necesario | El día 15 del cuarto mes tras la finalización |
| Contratista original | Residencial | No es necesario | El día 15 del tercer mes tras la finalización |
| Subcontratista / Proveedor | Comercial | El día 15 del tercer mes siguiente a cada mes de trabajo no remunerado | El día 15 del cuarto mes tras el último día de trabajo |
| Subcontratista / Proveedor | Residencial | El día 15 del segundo mes siguiente a cada mes de trabajo no remunerado | El día 15 del tercer mes tras el último día de trabajo |
| Reclamaciones de retenciones | Todo | A través de avisos mensuales o del contrato | El día 15 del tercer mes tras la finalización del contrato original |
Importante: Estos plazos se calculan a partir del último día de trabajo o de la entrega del material, no a partir de la fecha de la factura ni de la fecha de vencimiento del pago. Esta distinción suele pillar desprevenidos a muchos contratistas.
Ejemplos de plazos
Ejemplo 1 — Subcontratista comercial: Eres un subcontratista de sistemas de climatización y tu último trabajo en un edificio de oficinas comercial fue el 20 de marzo. El plazo para presentar el aviso previo al embargo es el 15 de junio (el día 15 del tercer mes tras marzo). El plazo para presentar la declaración jurada de embargo es el 15 de julio (el día 15 del cuarto mes tras marzo).
Ejemplo 2 — Contratista original de obras residenciales: Eres un contratista general que finalizó la reforma de una vivienda el 30 de abril. El plazo para presentar la declaración jurada de embargo es el 15 de julio (el día 15 del tercer mes siguiente a abril). No es necesario enviar un aviso previo al embargo, ya que tienes un contrato directo con el propietario del inmueble.
Ejemplo 3 — Proveedor de materiales (residencial): Entregaste materiales para tejados en un proyecto residencial el 10 de febrero y no te han pagado. El plazo para presentar el aviso previo al embargo es el 15 de abril (el día 15 del segundo mes siguiente a febrero). El plazo para presentar la declaración jurada de embargo es el 15 de mayo (el día 15 del tercer mes siguiente a febrero).
El plazo para la notificación previa al gravamen es el primero
Si eres subcontratista, subcontratista de segundo nivel o proveedor (es decir, cualquier persona que no tenga un contrato directo con el propietario del inmueble), debes enviar una notificación previa al embargo antes de poder presentar la declaración jurada de embargo. La notificación previa al embargo tiene su propio plazo de vencimiento, y si no lo cumples, perderás el derecho a presentar el embargo correspondiente a ese periodo de trabajo.
Debe enviar una notificación previa al embargo por separado para cada mes en el que haya realizado trabajos sin recibir pago. Si trabajó durante marzo, abril y mayo sin recibir pago, necesitará tres notificaciones distintas, cada una con su propio plazo. La notificación debe enviarse por correo certificado u otro método de entrega con acuse de recibo tanto al propietario del inmueble como al contratista general.
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¿Cuánto tiempo se dispone para hacer valer un derecho de retención tras su presentación?
La presentación de la declaración jurada del derecho de retención no es el último paso. Según el artículo 53.158 del Código de la Propiedad de Texas, debe interponer una demanda para ejecutar el derecho de retención en el plazo de un año a partir del último día en que hubiera podido presentar dicho derecho, o en el plazo de un año tras la finalización, rescisión o abandono del contrato original, lo que sea posterior.
Si no presentas la demanda de ejecución hipotecaria dentro de este plazo de un año, el derecho de retención deja de ser exigible. El propietario puede solicitar al tribunal que lo elimine del título de propiedad, y tú pierdes tu posición privilegiada.
Fines de semana y días festivos
En virtud de las modificaciones legislativas que entraron en vigor el 1 de enero de 2022 (aplicables a los contratos firmados a partir de esa fecha), si el plazo para presentar una solicitud o notificación vence en sábado, domingo o día festivo estatal, se prorroga automáticamente hasta el siguiente día hábil. Se trata de una mejora significativa: con la legislación anterior no existía tal prórroga, y muchos contratistas perdían sus derechos de embargo porque el plazo vencía durante el fin de semana.
Los cambios de 2022 también unificaron los plazos para todos los niveles de subcontratistas. Anteriormente, los subcontratistas de primer y segundo nivel tenían plazos de notificación distintos. Ahora, todos los subcontratistas (independientemente de su nivel) deben cumplir el mismo calendario de plazos que se muestra en la tabla anterior. Además, las notificaciones pueden enviarse ahora a través de «cualquier servicio de mensajería o correo privado con seguimiento que permita confirmar la recepción», y no solo por correo certificado.
¿Qué ocurre si no se cumple el plazo de un embargo?
Si no respeta el plazo de notificación previa al embargo, perderá de forma definitiva el derecho a presentar un embargo por el trabajo realizado ese mes concreto. Si no respeta el plazo de presentación de la declaración jurada de embargo, perderá por completo la posibilidad de presentar un embargo. Si no respeta el plazo de ejecución (ejecución hipotecaria), el embargo que ya haya presentado dejará de ser ejecutable.
En cualquier caso, es posible que aún puedas presentar una demanda por incumplimiento de contrato contra la parte que te contrató, pero para ello es necesario iniciar un procedimiento judicial, lo cual resulta considerablemente más costoso y lleva mucho más tiempo que el proceso de embargo preventivo. Para obtener más información sobre las consecuencias, consulta nuestra guía sobre qué ocurre cuando se presenta un embargo preventivo de forma incorrecta.
Preguntas frecuentes
¿Los plazos para presentar un embargo de garantía comienzan a contar a partir de la fecha de la factura?
No. Todos los plazos para presentar reclamaciones de derecho de retención en Texas se calculan a partir de la fecha en que se realizó el último trabajo o se entregaron los materiales, y no a partir de la fecha de la factura o de la fecha de vencimiento del pago. Este es uno de los malentendidos más comunes que provocan el incumplimiento de los plazos.
¿Tengo que presentar una notificación por separado para cada mes que trabajé sin cobrar?
Sí. La legislación de Texas exige que se envíe un aviso previo al embargo independiente para cada mes en el que hayas realizado trabajos no remunerados o hayas suministrado materiales. Cada aviso tiene su propio plazo. El hecho de no cumplir el plazo de un mes concreto no afecta a tus derechos respecto a los demás meses.
¿Cuánto tiempo permanece vigente un derecho de retención sobre la propiedad?
El gravamen sobre la propiedad permanece vigente hasta que se libere (tras el pago), se elimine por orden judicial o deje de ser ejecutable (si no se interpone una demanda de ejecución hipotecaria dentro del plazo de un año previsto para su ejecución). No existe una fecha de caducidad automática: el gravamen debe resolverse de forma activa.
¿Puedo solicitar una prórroga del plazo para presentar una solicitud de embargo?
No. Los plazos para la constitución de gravámenes en Texas están establecidos por ley y no pueden prorrogarse mediante acuerdo, renuncia o resolución judicial. La única flexibilidad es la prórroga por fin de semana o festivo, que aplaza automáticamente un plazo que vence en un día no laborable al siguiente día laborable.
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