La línea de tiempo del derecho de retención del mecánico de Texas es una serie estructurada de plazos que los contratistas, subcontratistas y proveedores deben cumplir con el fin de proteger su derecho al pago por el trabajo o los materiales proporcionados en un proyecto de construcción. Este calendario es crucial para entender cómo presentar un derecho de retención por trabajo no pagado en Texas.
Este calendario está diseñado para equilibrar los intereses de los propietarios, contratistas y proveedores, garantizando la notificación oportuna de posibles embargos y la rápida presentación de reclamaciones. El plazo varía en función del tipo de proyecto, por lo que conviene entender qué es la construcción residencial y en qué se diferencia de los proyectos comerciales es crucial para determinar los plazos de embargo. El papel del reclamante en el proyecto (contratista general, subcontratista o proveedor) también es un factor para determinar el plazo correcto.
El calendario se establece paso a paso, y cada paso tiene su propio plazo específico. Los plazos se basan en el mes y el año en que se realizaron los trabajos o se suministraron los materiales, no en la fecha de emisión de las facturas. La fecha de facturación y los métodos contables de la empresa son irrelevantes para estas reclamaciones.
Por ejemplo, supongamos que un contratista realiza un proyecto de pintura de tres meses de duración, de enero a marzo. El contratista tendría que identificar por separado el valor del trabajo realizado en enero, febrero y marzo. No importaría si sólo se emitiera una factura al final del proyecto. Esta distinción es crucial para el correcto cumplimiento de la legislación sobre embargos.
Componentes clave del calendario del derecho de retención del mecánico de Texas, según lo establecido por Capítulo 53 del Código de Propiedad de Texasincluyen:
- Para contratistas originales (generales):
- No se requiere preaviso
- La declaración jurada de embargo debe presentarse en un plazo de 4 meses tras la finalización, rescisión o abandono del contrato.
- Para subcontratistas (1er nivel) en proyectos comerciales:
- Enviar la factura antes del día 15 del segundo mes siguiente al mes en que se realizó el trabajo
- Enviar la notificación previa al embargo antes del día 15 del tercer mes siguiente al mes en que se realizó el trabajo.
- Presentar la declaración jurada de embargo antes del día 15 del cuarto mes siguiente al mes en que se realizó el trabajo.
- Para subcontratistas (2º nivel) en proyectos comerciales:
- Mismos plazos que los subcontratistas de primer nivel
- Para proyectos residenciales:
- Los subcontratistas tienen plazos más cortos: notificación previa al embargo antes del día 15 del segundo mes, declaración jurada de embargo antes del día 15 del tercer mes.
- Los contratistas originales deben presentar una declaración jurada de gravamen en un plazo de 3 meses a partir de la finalización, rescisión o abandono de la obra
Para ilustrar mejor cómo funcionan estos plazos en la práctica, veamos algunos ejemplos concretos. Estas situaciones demuestran cómo se aplica el calendario a distintos tipos de contratistas y proyectos, y ponen de relieve la importancia de comprender y respetar estos plazos:
- En enero, un contratista general finaliza las obras de una vivienda específica (considerada un proyecto comercial). Tiene hasta el 15 de mayo para presentar una declaración jurada de embargo.
- Un subcontratista realiza trabajos en marzo en un proyecto de edificio de oficinas. Deben hacerlo:
- Enviar una factura antes del 15 de mayo
- Enviar un preaviso antes del 15 de junio
- Presentar una declaración jurada de embargo antes del 15 de julio
- Un subcontratista trabaja en agosto en un proyecto de una casa a medida, en la que el propietario ocupará la vivienda (un verdadero proyecto residencial). Deben:
- Enviar un preaviso antes del 15 de octubre
- Presentar una declaración jurada de embargo antes del 15 de noviembre
Si el día 15 cae en fin de semana o festivo, el plazo se amplía al siguiente día laborable.
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