No. La ley de Texas es clara: solo tienes que liberar un gravamen «en la medida en que se haya pagado la deuda». Si aún te deben dinero, mantienes tu gravamen por el saldo pendiente de pago.
- Según la sección 53.152 del Código de Propiedad de Texas, solo liberas lo que se ha pagado con los fondos recaudados.
- Si presentó embargos separados por varios meses y solo se pagó uno, solo liberará ese embargo.
- Tienes 10 días para proporcionar una autorización después de recibir tanto el pago como una solicitud por escrito.
- Negarse a liberar una parte pagada puede acarrear sanciones, pero liberar reclamaciones impagadas puede costarle miles de dólares.
Conozca sus derechos antes de firmar cualquier documento. Una liberación prematura del gravamen podría significar la pérdida del dinero que ha ganado.
Cuando el propietario de un inmueble o el contratista general le soliciten que renuncie a un derecho de retención, puede sentir la presión de renunciar a su ventaja. Pero no está obligado a presentar una liberación del derecho de retención si se le debe dinero. La obligación solo se aplica a las cantidades que se hayan pagado realmente. Comprender exactamente cuándo la ley de Texas exige una liberación le ayuda a protegerse y a cumplir con la ley.
¿Qué exige la ley de Texas para liberar un gravamen si se adeuda dinero?
El Código de Propiedad de Texas, sección 53.152(a) establece que cuando una deuda por mano de obra o materiales se satisface o se paga con fondos recaudados, usted debe proporcionar una liberación «en la medida de la deuda pagada». Esta frase es fundamental. Usted libera solo lo que se ha pagado, nada más.
La ley permite que varias partes soliciten la liberación de su gravamen: el propietario, el contratista original o cualquier persona que realice el pago. Pero independientemente de quién lo solicite, su obligación se extiende solo al monto que realmente recibió en fondos disponibles.
Si trabajaste tres meses en un proyecto, presentaste tres embargos separados y te pagaron por un mes, solo liberas ese embargo. Los demás permanecen activos hasta que se reciban esos pagos.
¿Cuándo debo proporcionar legalmente una liberación de gravamen?
Se deben cumplir tres condiciones antes de que entre en vigor su obligación de divulgar la información:
- Pago en fondos recaudados : una promesa de pago o un cheque sin cobrar no cuentan. El dinero debe haberse liquidado realmente.
- Solicitud por escrito para la liberación : las solicitudes verbales no activan el plazo. Es necesario que sea por escrito.
- El pago satisface la deuda , al menos en lo que respecta a la parte que se libera.
Una vez que se cumplan las tres condiciones, dispondrá de 10 días para presentar la liberación. La liberación debe estar en un formato registrable, lo que significa que debe incluir la dirección de la propiedad y la descripción legal, el gravamen específico que se libera y la confirmación del pago recibido.
¿Qué ocurre si no se cumple el plazo?
Los contratistas que se niegan a liberar los gravámenes después del pago se enfrentan a posibles reclamaciones por daños y perjuicios. El propietario puede emprender acciones legales para limpiar el título de propiedad, y usted podría ser responsable de los honorarios de su abogado. En casos extremos, mantener un gravamen después del pago completo podría violar la Ley de Texas sobre Embargos Fraudulentos, que conlleva sanciones de 10 000 dólares o los daños reales, lo que sea mayor.
¿Puedo conservar mi derecho de retención si solo he recibido un pago parcial?
Sí. El pago parcial implica una liberación parcial. Esta es una de las reglas más importantes para gestionar la liberación de un gravamen si aún se adeuda dinero del saldo restante. Si su gravamen asciende a 5000 $ y usted recibe 3000 $, usted proporciona una liberación por 3000 $. Su gravamen sigue siendo válido por los 2000 $ pendientes de pago. El propietario no puede exigir una liberación total basándose en el pago parcial.
Esto queda aún más claro cuando se presentan embargos separados por diferentes meses de trabajo. La ley de embargos de Texas exige a los subcontratistas que identifiquen cada mes en el que se ha realizado el trabajo en su declaración jurada de gravamen. Si presentó embargos que cubren el trabajo de enero, febrero y marzo, el pago de enero justifica la liberación del embargo de enero únicamente. Los de febrero y marzo permanecen vigentes hasta que se paguen esas cantidades.
Esta estructura protege a los contratistas que realizaron trabajos continuos y simplifica las liberaciones parciales, ya que cada gravamen corresponde a un período y un importe específicos.
¿Qué pasa si hay una disputa sobre el importe adeudado?
No está obligado a liberar su gravamen simplemente porque alguien afirme que existe una disputa. La Ley de Pago Puntual de Texas (Capítulo 28 del Código de la Propiedad) reconoce que a veces surgen disputas legítimas sobre las cantidades adeudadas.
Durante una disputa de buena fe, su derecho de retención protege sus intereses mientras se resuelve el desacuerdo. En proyectos comerciales, se puede retener hasta el 100 % del importe en disputa. En proyectos residenciales que impliquen viviendas unifamiliares hasta edificios de cuatro viviendas, se puede retener hasta el 110 % del importe en disputa.
Sin embargo, la disputa debe realizarse de buena fe y con razones específicas documentadas. Si parece ser una táctica dilatoria en lugar de una preocupación genuina por su trabajo, documente todo y considere consultar con un abogado sobre las opciones de ejecución.
5 errores comunes que se deben evitar al liberar gravámenes
Incluso los contratistas con experiencia cometen errores al gestionar la liberación de un gravamen si se adeuda dinero. Evite estos errores:
- Firmar liberaciones incondicionales antes de que se liquide el pago : utilice siempre formularios de autorización condicional hasta que se confirmen los fondos. Una autorización incondicional renuncia a sus derechos de forma inmediata, independientemente de si el pago llega realmente.
- Renuncia por un importe superior al pagado : algunos propietarios presentan formularios que liberan todas las reclamaciones. Léalos detenidamente y modifique el texto que exceda lo que usted desea liberar.
- Si no se cumple el plazo de 10 días : anótelo en su calendario y responda con prontitud para evitar responsabilidades.
- No verificar el método de pago : el efectivo y las transferencias bancarias se liquidan inmediatamente. Los cheques tardan más tiempo. Los cheques conjuntos requieren el endoso de todas las partes. Infórmese bien antes de firmar.
- No conservar la documentación : conserve copias de todos los pagos, solicitudes de liberación, liberaciones proporcionadas y confirmaciones de entrega.
¿Qué información debe figurar en un formulario de liberación de gravamen?
Texas no exige un formulario específico, pero cierta información debe aparecer en cualquier liberación de gravamen que usted proporcione:
- Dirección de la propiedad y descripción legal
- Su nombre y la información de su empresa
- El número de documento del condado asignado a su declaración jurada de gravamen original.
- La cantidad que se libera
- Una declaración de que la liberación se aplica al gravamen específico identificado.
Importante: La liberación del gravamen debe ser notariada para poder presentarse ante los registros del condado. Planifique en consecuencia, ya que necesitará acceder a un notario antes de poder proporcionar una liberación registrable.
¿Cuáles son algunos ejemplos reales?
Comprender la liberación del gravamen si se debe dinero resulta más claro con ejemplos reales. Así es como se aplican estas normas en las disputas comunes disputas por gravámenes de contratistas:
Escenario 1: Pagado por un mes, adeudado por tres más Usted trabajó cuatro meses y presentó embargos preventivos por cada uno de ellos. El propietario paga enero y exige una liberación completa. Su respuesta: proporcione una liberación solo para enero. Las liberaciones para febrero a abril se realizarán cuando se liquiden esos pagos.
Escenario 2: Retención del pago debido a un supuesto trabajo defectuoso El contratista general alega que su trabajo era defectuoso y le exige que renuncie a su derecho de retención antes de permitirle volver a la obra. Su respuesta: no está obligado a renunciar mientras siga sin resolverse una disputa legítima. Si la disputa parece genuina, trabaje para resolverla. Si se trata de una táctica dilatoria, documéntela y consulte a un abogado.
Escenario 3: Cheque recibido pero aún no cobrado Usted recibe un cheque y una solicitud de liberación el mismo día. El propietario quiere la liberación de inmediato. Su respuesta: espere hasta que se cobre el cheque. La ley exige «fondos cobrados». Un cheque sin fondos le deja sin pago y, potencialmente, sin derechos de gravamen si ya ha liberado.
Más preguntas sobre la liberación de gravámenes
¿Se me puede obligar a liberar un gravamen si existe una disputa sobre el importe adeudado? No. No se le puede obligar a liberar un gravamen mientras siga sin resolverse una disputa legítima. Sin embargo, si la disputa solo afecta a una parte de su reclamación, es posible que tenga que liberar la parte no disputada si ese importe ha sido pagado.
¿Qué pasa si el propietario paga con un cheque y este es rechazado? Usted no ha recibido «fondos cobrados», por lo que no está obligado a liberar la propiedad. Si firmó una liberación condicional, esta no debería entrar en vigor porque el pago no se recibió realmente.
¿Cuánto tiempo tengo para responder a una solicitud de liberación de gravamen? 10 días después de recibir tanto el pago de los fondos recaudados como la solicitud por escrito. El plazo comienza a contar cuando se cumplen ambas condiciones.
¿Puede el propietario eliminar mi gravamen sin mi cooperación? Sí, mediante procedimientos legales específicos. El propietario puede depositar una fianza para indemnizar por el gravamen, lo que lo elimina de la propiedad y preserva su derecho a reclamar la fianza.
¿Tengo que liberar el gravamen si no me han pagado el importe total que reclamé? Solo se renuncia «en la medida en que se haya pagado la deuda». Si reclamó 10 000 dólares y recibió 6000, renuncia parcialmente a 6000 dólares. Su derecho de retención sigue siendo válido por el saldo de 4000 dólares.
¿Listo para presentar la liberación de su gravamen de la manera correcta?
La gestión de la liberación de un gravamen por deuda pendiente se reduce a un principio: liberar lo que se ha pagado y conservar lo que no. Documente todo, utilice los formularios correctos, compruebe que los pagos se han liquidado y controle los plazos. Cuando conozca sus derechos en materia de liberación de gravámenes por deuda pendiente, protegerá tanto su pago como su influencia.
Texas Easy Lien hace que la preparación de los documentos para la liberación de gravámenes sea sencilla y asequible. Tanto si necesita liberar un solo gravamen como si tiene que gestionar múltiples liberaciones parciales en un proyecto complejo, nuestra plataforma le guía paso a paso a lo largo del proceso. Póngase en contacto con nosotros hoy mismo para empezar y proteger sus derechos de pago.
Aviso legal: Este artículo proporciona información general sobre la ley de gravámenes de Texas y no pretende ser un asesoramiento legal. La ley de gravámenes es compleja y cada situación específica puede requerir un enfoque diferente. Texas Easy Lien le ayuda a preparar los documentos de gravamen, pero no proporciona asesoramiento legal. Para obtener asesoramiento sobre su situación específica, especialmente en caso de reclamaciones en litigio o posibles litigios, consulte con un abogado con licencia en Texas con experiencia en derecho de la construcción.