Sí, la presentación de un aviso de pre-embargo, también conocido como un aviso preliminar o aviso de intención de embargo, puede ayudarle a obtener el pago por el trabajo o los suministros que su empresa ha entregado. Ayuda notificando al contratista general y al dueño de la propiedad que usted conoce sus derechos según la Ley de Texas.
En enero de 2022, la legislatura actualizó las leyes de gravamen de los mecánicos de Texas. Como resultado, los sub-subcontratistas ya no tienen que dar el aviso (previamente requerido) de 'dos meses'; sin embargo, al igual que los subcontratistas, deben proporcionar el aviso legal de 'tercer mes' antes de presentar una declaración jurada de gravamen.
En primer lugar, veamos algunas definiciones. El contratista general (u original) es la persona o empresa que tiene un contrato directo con el propietario del proyecto.
A continuación tenemos a los subcontratistas, especializados en un tipo concreto de construcción, como carpintería, paisajismo o fontanería. Trabajan para el contratista general.
Los contratistas de menor nivel tienen acuerdos con otros subcontratistas.
Por ejemplo, un contratista general, Joe Lopez Construction, firma un acuerdo con el propietario del proyecto para que Top Notch Barbeque construya un nuevo restaurante.
Joe Lopez Construction contrata entonces a Sam Greene, un subcontratista, para realizar la estructura metálica y las paredes interiores de la obra.
Pero Sam Greene necesita un equipo experto para colgar los paneles de yeso, así que contrata a Steve Johnson para que los cuelgue y termine.
Steve Johnson actúa ahora como subcontratista, un contratista de nivel inferior con un acuerdo firmado con Sam Greene.
Sólo los subcontratistas y los subcontratistas de nivel inferior están obligados a enviar notificaciones previas al embargo.
Proteja el derecho a presentar un derecho de retención del contratista presentando avisos mensuales.
Dado que las leyes de embargo preventivo de Texas pueden ser confusas y tienen diferentes plazos, aquí tiene un repaso.
1) Para poder presentar una reclamación de derecho de retención del contratista sobre una propiedad para un proyecto comercial, el subcontratista o proveedor de materiales debe enviar una factura o solicitud de pago antes del día 15 del segundo mes posterior al mes en que se realizó el trabajo. En nuestro ejemplo, digamos que Sam Greene y Steve Johnson hicieron el trabajo en enero. Deben enviar la factura antes del 15 de marzo.
2) Si Sam o Steve no reciben su pago a principios de abril, antes del día 15 de ese mes deberán enviar sendas notificaciones previas al embargo al contratista general y al propietario del proyecto para comunicarles su intención de presentar un embargo. Es lo que se denomina notificación de tres meses.
Aunque Sam y Steve no están legalmente obligados a presentar el embargo, puede animar a la empresa que les debe a pagar las facturas pendientes. Los subcontratistas quieren mantener una buena comunicación con el contratista general, así que recuerda que no se trata de un documento amenazador, sino de un recordatorio de que puedes presentar un embargo sobre la propiedad si no te pagan.
Sam y Steve no necesitan certificar notarialmente estos documentos, pero deben enviarlos por correo certificado con acuse de recibo o cualquier otro método que pueda ser rastreable. Este acuse de recibo demuestra que tanto el propietario como el contratista han recibido la información.
3) Por último, si Sam y/o Steve no han recibido su pago a principios de mayo, deben presentar sus formularios de Declaración Jurada de Gravamen antes del 15 de mayo, que es el cuarto mes después del mes en que se realizó el trabajo (enero). Todas las declaraciones juradas deben presentarse ante el Secretario del Condado en el condado donde se encuentra el trabajo.
Recuerde que antes de enviar el preaviso de embargo de tres meses, siempre puede enviar un preaviso opcional de dos meses para recordar al contratista general y al propietario del proyecto que aún no le han pagado. A continuación, cumpla los plazos para enviar la notificación previa al embargo y presentar la declaración jurada de embargo para proteger su derecho a presentar un embargo de contratista.
Así que, sí, las notificaciones previas al embargo pueden ayudarle a cobrar.
Recibirá antes el dinero que tanto le ha costado ganar si revisa sus facturas, vigila los plazos de pago y realiza un seguimiento de los avisos previos al embargo y la presentación de embargos.
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