Principales conclusiones
Texas reconoce múltiples tipos de gravámenes que pueden afectar la propiedad de los bienes inmuebles y los pagos de la construcción.
- Los derechos de retención de los mecánicos protegen a los contratistas, subcontratistas y proveedores a quienes no se les paga por los trabajos de construcción.
- Los gravámenes por impuestos sobre la propiedad se aplican automáticamente el 1 de enero de cada año y tienen prioridad sobre la mayoría de los demás gravámenes.
- Los gravámenes voluntarios (como las hipotecas) requieren consentimiento, mientras que los gravámenes involuntarios (como los gravámenes judiciales) no lo requieren.
- Los plazos de presentación en Texas son estrictos: si no los cumples, perderás por completo tus derechos de gravamen.
Los embargos inmobiliarios representan una de las herramientas legales más poderosas a disposición de los acreedores en Texas. Tanto si eres un contratista que persigue facturas impagadas, un propietario que intenta vender su casa o un proveedor que se pregunta cómo garantizar el pago, comprender los tipos de embargos inmobiliarios en Texas puede marcar la diferencia entre cobrar y quedarse con las manos vacías.
El gasto en construcción en Texas superó los 50 000 millones de dólares en 2025, lo que lo convierte en el líder nacional en actividad constructora. Ese volumen conlleva disputas de pago:las investigaciones muestran que el 82 % de los contratistas sufre retrasos en los pagos de 30 días o más. Conocer sus derechos de retención no es opcional, sino esencial para sobrevivir en este sector.
¿Cuáles son los principales tipos de gravámenes inmobiliarios en Texas?
La legislación de Texas reconoce varias categorías de embargos, cada una con diferentes normas, prioridades y procedimientos de ejecución. Estos embargos se dividen generalmente en dos grandes categorías: voluntarios e involuntarios.
Los gravámenes voluntarios son aquellos que el propietario acepta, normalmente como parte de un acuerdo de financiación. El ejemplo más común es una hipoteca o una escritura de fideicomiso. Usted firma los documentos, el prestamista proporciona los fondos y el gravamen garantiza el reembolso. Si incumple el pago, el prestamista puede ejecutar la hipoteca.
Los embargos involuntarios se aplican a la propiedad sin el consentimiento del propietario, normalmente como resultado de deudas impagadas o sentencias judiciales. Entre ellos se incluyen los embargos fiscales, los embargos judiciales y los embargos de mecánicos. Los propietarios a menudo no se dan cuenta de la existencia de estos embargos hasta que intentan vender o refinanciar.
Derechos de retención del mecánico
Los derechos de retención de los mecánicos (también llamados derechos de retención de la construcción o derechos de retención de los proveedores de materiales) protegen a cualquier persona que proporcione mano de obra o materiales para mejoras en la propiedad. Según el Centro de Investigación Inmobiliaria de Texas, estos derechos de retención tienen su origen constitucional en Texas, lo que refleja el compromiso de larga data del estado con la protección de quienes mejoran los bienes inmuebles.
Según del capítulo 53 del Código de la Propiedad de Texas, los contratistas originales, subcontratistas, sub-subcontratistas y proveedores de materiales tienen derechos potenciales de gravamen. Sin embargo, los requisitos difieren en función de su papel en el proyecto y de si se trata de una construcción residencial o comercial.
Los contratistas originales que trabajan directamente con los propietarios tienen el camino más sencillo: pueden presentar una declaración jurada de embargo sin enviar avisos preliminares. Los subcontratistas y proveedores se enfrentan a requisitos adicionales, incluyendo notificaciones previas al embargo que deben enviarse a los propietarios y contratistas generales antes de que sea posible presentar la declaración.
Embargos por impuestos sobre la propiedad
Los gravámenes por impuestos sobre la propiedad en Texas se aplican automáticamente el 1 de enero de cada año. A diferencia de otros tipos de gravámenes, no es necesario presentar ninguna documentación, ya que el gravamen existe por ministerio de la ley. Estos gravámenes tienen prioridad sobre prácticamente todas las demás reclamaciones contra la propiedad, incluidas las hipotecas registradas años antes.
Si no se pagan los impuestos sobre la propiedad, las autoridades fiscales pueden proceder a la ejecución hipotecaria. Texas permite la venta de embargos fiscales, en la que los inversores compran la deuda fiscal morosa y pueden reclamar la propiedad si el propietario no paga.
Embargos judiciales
Cuando alguien gana un juicio y obtiene una sentencia monetaria, puede registrar dicha sentencia ante el secretario del condado para crear un gravamen sobre los bienes inmuebles del deudor. En Texas, los gravámenes por sentencia tienen una vigencia de 10 años y pueden renovarse por períodos adicionales de 10 años.
Los embargos judiciales se aplican a todos los bienes inmuebles que el deudor posee en el condado donde se registra la sentencia. El registro en varios condados extiende el embargo a los bienes inmuebles ubicados en esos lugares. Por lo general, estos embargos deben satisfacerse antes de que la propiedad pueda venderse o refinanciarse con un título libre de gravámenes.
Embargos fiscales federales y estatales
El IRS y el Contralor de Texas pueden presentar embargos contra los propietarios que no paguen los impuestos sobre la renta, los impuestos de franquicia u otras obligaciones. Los embargos fiscales federales son especialmente poderosos, ya que se aplican a todos los bienes y derechos sobre bienes que el contribuyente posea o adquiera durante el período de embargo.
Estos gravámenes permanecen vigentes hasta que se pague la deuda tributaria, expire el plazo de prescripción o la autoridad tributaria los levante. Pueden complicar seriamente las transacciones inmobiliarias y, a menudo, requieren asistencia profesional para resolverse.
Asociaciones de propietarios y gravámenes por cuotas
Los gravámenes de las asociaciones de propietarios garantizan el pago de cuotas, tasas y multas pendientes. En Texas, los gravámenes de las asociaciones de propietarios pueden establecerse a través de los instrumentos dedicatorios de la propiedad (los CC&R). Algunos gravámenes de las asociaciones de propietarios tienen derechos de ejecución hipotecaria, lo que permite a la asociación forzar la venta de la propiedad por los importes pendientes de pago.
Los gravámenes municipales por tasación funcionan de manera similar, garantizando el pago de mejoras como aceras, conexiones de alcantarillado o pavimentación de calles que benefician a propiedades específicas.
¿Cómo funcionan los derechos de retención de los mecánicos para los contratistas de Texas?
Para los profesionales de la construcción, los derechos de retención de los mecánicos representan el tipo de derecho de retención más relevante y utilizado con mayor frecuencia. El proceso implica pasos específicos, plazos estrictos y requisitos variables en función de su posición en la cadena de contratación.
El sistema de gravámenes de los mecánicos de Texas distingue entre «contratistas originales» (aquellos que tienen contratos directos con los propietarios) y «demandantes derivados» (subcontratistas, sub-subcontratistas y proveedores). Esta distinción es importante porque determina qué notificaciones debe enviar y cuándo debe presentarlas.
Requisitos de presentación por tipo de contratista
Los contratistas originales tienen un proceso relativamente sencillo. Deben presentar una declaración jurada de embargo ante el secretario del condado dentro de plazos específicos: antes del día 15 del cuarto mes tras la finalización de los proyectos comerciales, o antes del día 15 del tercer mes en el caso de las obras residenciales. No es necesario enviar ningún aviso previo al propietario del inmueble.
Los subcontratistas y proveedores se enfrentan a obstáculos adicionales. Antes de presentar una declaración jurada de embargo, deben enviar una notificación de reclamación impagada tanto al propietario como al contratista original. Los subcontratistas de proyectos comerciales deben enviar esta notificación antes del día 15 del tercer mes tras haber prestado sus servicios o suministrado los materiales. Los subcontratistas de proyectos residenciales tienen plazos más estrictos: el día 15 del segundo mes.
El incumplimiento de estos plazos elimina por completo sus derechos de retención. No hay prórrogas ni excepciones por desconocer las normas.
Cambios recientes en la ley de gravámenes de Texas
El proyecto de ley 2237, que entró en vigor en enero de 2022, introdujo cambios significativos en la ley de Texas sobre embargos preventivos en la construcción. La legislación aclaró los requisitos de notificación, añadió a los profesionales del diseño (arquitectos, ingenieros, topógrafos) a la lista de personas con derecho a embargos preventivos y simplificó ciertos elementos procedimentales.
Más recientemente, el proyecto de ley 929 del Senado abordó el cálculo de los plazos. Cuando la fecha límite para presentar una solicitud cae en sábado, domingo o día festivo, el plazo se amplía ahora hasta el siguiente día hábil. Este cambio, aparentemente pequeño, ha evitado que innumerables contratistas pierdan sus derechos debido a tecnicismos del calendario.
¿Cuál es la prioridad de los diferentes tipos de gravámenes en Texas?
La prioridad de los gravámenes determina quién cobra primero cuando se vende o se ejecuta una propiedad. Por lo general, se aplica el principio de «el primero en llegar es el primero en tener derecho»: los gravámenes registrados antes tienen prioridad sobre los registrados después. Sin embargo, existen varias excepciones importantes.
Los embargos fiscales sobre la propiedad casi siempre tienen prioridad, independientemente de cuándo se hayan registrado otros embargos. Esto refleja la política pública que favorece la recaudación de impuestos por encima de las deudas privadas.
Los derechos de retención de los mecánicos reciben un trato especial según la legislación de Texas. Su prioridad se remonta al «inicio» del derecho de retención, normalmente cuando comienzan las obras visibles o llegan los primeros materiales a la obra. Esto significa que un derecho de retención de un mecánico puede tener prioridad sobre una hipoteca registrada después del inicio de las obras, incluso si la declaración jurada del derecho de retención se presentó más tarde.
Las hipotecas sobre el precio de compra (préstamos utilizados para comprar la propiedad) suelen tener prioridad sobre los derechos de retención de los constructores que surgen de mejoras posteriores, lo que protege a los prestamistas que financiaron la adquisición original.
5 datos clave sobre los tipos de embargos inmobiliarios en Texas
Comprender estos fundamentos ayuda a los propietarios y contratistas a gestionar eficazmente los problemas relacionados con los derechos de retención:
- Las protecciones de la vivienda familiar tienen límites. Aunque Texas protege firmemente las viviendas familiares frente a los acreedores, los embargos preventivos pueden aplicarse a las propiedades familiares si se siguen los procedimientos adecuados, incluido un contrato por escrito firmado por ambos cónyuges y presentado ante el secretario del condado antes de comenzar las obras.
- Las renuncias a derechos de retención deben seguir formularios específicos. La sección 53.281 del Código de la Propiedad de Texas establece el lenguaje obligatorio para las renuncias a derechos de retención. Las renuncias que no cumplan sustancialmente con estos formularios pueden no ser ejecutables.
- La presentación de un gravamen no garantiza el pago. Una declaración jurada de gravamen registrada es solo el primer paso. Para cobrar realmente, debe presentar una demanda para ejecutar el gravamen en un plazo de uno a dos años, dependiendo del tipo de proyecto.
- Los propietarios pueden exigir la liberación de gravámenes. Los propietarios suelen exigir la liberación de gravámenes por parte de los contratistas antes de realizar el pago final. Estos documentos confirman que se ha pagado a los trabajadores y proveedores y que no se presentarán gravámenes.
- Las reclamaciones de bonos ofrecen una alternativa para los proyectos públicos. Los derechos de retención de los mecánicos no pueden aplicarse a los bienes de propiedad del gobierno. En su lugar, los contratistas de proyectos públicos deben recurrir a reclamaciones de bonos contra las fianzas de pago que exigen las entidades públicas.
¿Cómo afectan los gravámenes a la venta y refinanciación de propiedades?
Los gravámenes crean nubes sobre la titularidad que deben resolverse antes de que la mayoría de las transacciones inmobiliarias puedan cerrarse. Las compañías de títulos de propiedad buscan en los registros públicos para identificar los gravámenes existentes y, por lo general, exigen su satisfacción o liberación antes de emitir un seguro de título.
Para los vendedores, los gravámenes no descubiertos pueden frustrar las transacciones en el último momento. Un gravamen judicial de una demanda antigua, un gravamen de la comunidad de propietarios por cuotas impagadas o un gravamen de un mecánico por una disputa con un contratista pueden salir a la luz durante las búsquedas de títulos.
Por lo general, los compradores no aceptarán propiedades con gravámenes pendientes a menos que se ajuste el precio de compra o que los gravámenes se paguen con los ingresos de la venta. Los prestamistas se niegan a conceder préstamos garantizados por propiedades con gravámenes superiores que podrían anular su garantía real en caso de ejecución hipotecaria.
Los propietarios deben comprobar periódicamente los registros del condado para ver si hay embargos sobre sus propiedades, especialmente antes de ponerlas a la venta. Abordar los problemas de embargos de forma proactiva cuesta mucho menos que descubrirlos durante una transacción en la que el tiempo es un factor importante.
¿Qué deben hacer los contratistas para proteger sus derechos de retención?
Los tipos de gravámenes inmobiliarios disponibles en Texas para los profesionales de la construcción ofrecen una protección muy eficaz, pero solo si se siguen las normas al pie de la letra. Esto es lo más importante:
Documente todo desde el primer día. Guarde copias de los contratos, órdenes de cambio, facturas y albaranes de entrega. Anote las fechas en las que se realizaron los trabajos y se entregaron los materiales. Esta información es fundamental a la hora de calcular los plazos y demostrar su reclamación.
Conoce bien tus plazos. Marque los plazos de presentación de derechos de retención en su calendario en el momento en que comience un proyecto. Incorpore un margen de tiempo: no espere hasta el último día para preparar y presentar los documentos.
Envíe avisos incluso cuando las relaciones sean buenas. Muchos contratistas omiten los avisos preliminares porque no quieren alarmar a los propietarios ni dañar las relaciones con los contratistas generales. Esto es un error. Los avisos preservan sus derechos; no tiene que presentar un embargo preventivo solo por haber enviado un aviso.
Verifique la información de la propiedad antes de presentar la solicitud. Las declaraciones juradas de gravamen deben contener descripciones legales precisas e información sobre el propietario. Los errores pueden invalidar su gravamen. Utilice los registros del distrito de tasación del condado o los recursos de la compañía de títulos para confirmar los detalles.
Preguntas frecuentes sobre los gravámenes inmobiliarios en Texas
¿Cuánto tiempo dura un derecho de retención de mecánico en Texas? El derecho de retención de un mecánico sigue vigente hasta que se presenta una demanda para hacerlo valer. Debe presentar la demanda en el plazo de un año a partir del último día en que podría haber presentado la declaración jurada del derecho de retención (para la mayoría de los proyectos) o en el plazo de dos años si usted y el propietario acuerdan una prórroga por escrito. Después de ese plazo, el derecho de retención deja de ser exigible.
¿Se puede imponer un gravamen sobre mi propiedad sin mi conocimiento? Sí. Los gravámenes involuntarios, como los gravámenes judiciales, los gravámenes fiscales y los gravámenes mecánicos, pueden imponerse sobre su propiedad sin su consentimiento ni previo aviso. Los propietarios deben consultar periódicamente los registros del condado para comprobar si existen gravámenes y resolver cualquier problema con prontitud.
¿Cuál es la diferencia entre un gravamen y un embargo? Un embargo preventivo es una reclamación sobre un bien que garantiza una deuda. Un embargo es la incautación efectiva de un bien para satisfacer dicha deuda. Por lo general, los embargos preventivos deben ejecutarse mediante procedimientos legales antes de que el bien pueda ser incautado y vendido.
¿Necesito un abogado para presentar un derecho de retención de mecánico en Texas? No. La ley de Texas permite a particulares y empresas preparar y presentar sus propios documentos de embargo. El proceso requiere prestar atención a los detalles y cumplir estrictamente los plazos, pero no es obligatorio contar con representación legal. Muchos contratistas consideran que los servicios de presentación en línea les proporcionan la orientación que necesitan sin tener que pagar los honorarios de un abogado.
Proteja hoy sus derechos de pago
Comprender los tipos de embargos inmobiliarios en Texas permite a los contratistas proteger los ingresos que tanto les ha costado ganar y ayuda a los propietarios a gestionar posibles reclamaciones contra sus bienes inmuebles. Las normas son técnicas, los plazos son implacables y hay mucho en juego, pero el sistema funciona para quienes lo comprenden.
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