Colocar un embargo preventivo sobre una propiedad en Texas exige seguir unos procedimientos y plazos estrictos para garantizar el pago de trabajos o materiales impagados.
- Envíe las notificaciones requeridas dentro de plazos específicos en función de su tipo de contratista.
- Presentar la declaración jurada de embargo antes del día 15 del tercer o cuarto mes posterior a la finalización de las obras.
- Siga los procedimientos exactos o corra el riesgo de perder su derecho al pago mediante embargos
- Utilice herramientas en línea para agilizar el proceso y evitar los costosos honorarios de los abogados
Cuando usted ha hecho el trabajo, pero no han sido pagados, saber cómo poner un derecho de retención sobre una propiedad en Texas puede ser la diferencia entre conseguir su dinero y comer la pérdida. Un derecho de retención le da un derecho legal contra la propiedad hasta que le paguen, y es una de las herramientas más poderosas contratistas tienen que asegurar el pago.
El sector de la construcción se enfrenta a importantes retos en materia de pagos. Ochenta y dos por ciento de los contratistas experimentan retrasos en los pagos de más de 30 días en comparación con el 49% hace dos años, mientras que los pagos lentos cuestan a la industria $ 280 mil millones solo en 2024. Entender los embargos preventivos de los mecánicos en Texas es esencial para proteger su negocio.
Las leyes de embargo preventivo de Texas proporcionan el marco legal que protege a contratistas, subcontratistas y proveedores cuando surgen disputas sobre pagos. Estas leyes establecen procedimientos claros para asegurar su derecho al pago a través de embargos de propiedad. El proceso implica requisitos específicos de notificación, plazos estrictos y procedimientos de presentación adecuados que deben seguirse con exactitud.
¿Por qué necesita saber cómo poner un gravamen sobre una propiedad en Texas?
Comprender los derechos de embargo protege sus intereses financieros cuando los clientes no pagan. Un derecho de retención debidamente presentado grava la propiedad, y si necesita poner un derecho de retención sobre una casa, impide que el propietario la venda o refinancie hasta que se resuelva su deuda. En casos graves, los embargos pueden incluso obligar a vender la propiedad para cobrar el pago.
Las leyes de Texas sobre embargos preventivos en la construcción tienen múltiples objetivos. Protegen a los contratistas y proveedores del impago, garantizan que los propietarios sepan de la existencia de deudas impagadas y proporcionan un mecanismo legal para resolver disputas sobre pagos. Estas leyes equilibran los intereses de todas las partes a la vez que proporcionan a los contratistas una poderosa herramienta de cobro.
Los requisitos del Código de la Propiedad de Texas son estrictos pero sencillos. Los contratistas originales, subcontratistas, proveedores, arquitectos, ingenieros y contratistas de demolición pueden presentar embargos cuando proporcionan mano de obra o materiales para mejoras en la propiedad. La clave está en seguir los procedimientos correctamente y cumplir todos los plazos.
¿Cuáles son los plazos para presentar un embargo en Texas?
El momento oportuno lo es todo a la hora de embargar una propiedad en Texas. Si se le pasa la fecha límite, perderá su derecho a presentar la solicitud. Los plazos varían en función de su función y el tipo de proyecto:
| Función / Tipo de proyecto | Plazo de preaviso | Plazo de presentación de la declaración jurada de embargo preventivo |
| Contratista original - Comercial | No es necesario | 15º día del 4º mes tras la finalización, terminación o abandono |
| Contratista original - Residencial | No es necesario | 15º día del 3er mes tras la finalización, terminación o abandono |
| Subcontratista / Proveedor - Comercial | 15º día del 3er mes siguiente a cada mes impagado | 15º día del 4º mes tras el último trabajo o entrega programada de materiales fabricados especialmente |
| Subcontratista / Proveedor - Residencial | 15º día del 2º mes siguiente a cada mes impagado | 15º día del 3er mes después del último trabajo o entrega programada de materiales fabricados especialmente |
| Reclamaciones de retenciones | Notificación generalmente incluida en el contrato o mediante avisos mensuales | 15º día del tercer mes siguiente a la finalización, rescisión o abandono del contrato original |
No lo olvide: Debe enviarse por correo una copia de la declaración jurada de embargo al propietario (y al contratista general, si procede) en los 5 días siguientes a la presentación.
Estos plazos se calculan a partir del último día en que proporcionó mano de obra o materiales, no cuando envió las facturas o cuando vencía el pago. Por ejemplo, si terminó el trabajo en enero, debe presentar el embargo antes del 15 de mayo para proyectos comerciales o del 15 de abril para proyectos residenciales.
¿Cómo se envían las notificaciones previas al alquiler?
Las notificaciones previas al embargo son obligatorias para subcontratistas y proveedores antes de presentar un embargo. Estos avisos informan a los propietarios y contratistas generales de las cantidades impagadas y les dan la oportunidad de retener fondos para pagarle directamente.
La notificación debe incluir información específica:
- Su nombre y dirección
- Nombre y dirección del propietario
- Descripción del trabajo realizado o de los materiales suministrados
- El importe adeudado
- El nombre del contratista original.
Envíe las notificaciones por correo certificado para garantizar la prueba de entrega.
En el caso de proyectos comerciales, envíe la notificación antes del día 15 del tercer mes posterior al suministro de mano de obra o materiales. En los proyectos residenciales, el plazo finaliza el día 15 del segundo mes. Este requisito de notificación no se aplica a los contratistas originales que tienen contratos directos con los propietarios.
Muchos contratistas se saltan estos plazos de notificación porque están más centrados en terminar el trabajo que en el papeleo. Establecer sistemas de seguimiento de los plazos puede evitar errores costosos que anulen sus derechos de embargo.
¿Qué información necesita para presentar un embargo?
Recopilar la información correcta antes de presentar la solicitud evita retrasos y rechazos. Necesitará el nombre legal completo y la dirección postal del propietario, la dirección del proyecto, incluido el condado, una descripción legal de la propiedad y detalles sobre el trabajo realizado o los materiales suministrados.
Documenta la cantidad adeudada por cada mes que hayas trabajado, incluidas las facturas impagadas o las órdenes de cambio. Si eres subcontratista, también necesitarás el nombre y la dirección del contratista general, así como información sobre los subcontratistas que estén por encima de ti en la cadena.
La descripción legal de la propiedad suele figurar en los documentos del contrato o en la oficina del secretario del condado. Muchos servicios de embargo preventivo en línea proporcionan acceso a bases de datos de propiedades que pueden ayudar a verificar esta información.
5 pasos críticos para colocar con éxito un derecho de retención sobre la propiedad en Texas
Si usted se está preguntando cómo poner un gravamen sobre la propiedad en Texas, aquí está el proceso dividido en pasos claros. Estas reglas vienen directamente del Código de Propiedad de Texas y se aplican si usted necesita para poner un gravamen sobre una casa o un proyecto comercial.
Paso 1: Confirme que cumple los requisitos
No todos los contratistas o proveedores tienen derecho de retención. En Texas, tienen derecho los contratistas originales, subcontratistas, proveedores, profesionales del diseño, equipos de demolición y proveedores de materiales fabricados especialmente.
Paso 2: Enviar las notificaciones previas al embargo exigidas (si es subcontratista o proveedor)
- Proyectos comerciales: Notificación al propietario y al contratista general antes del día 15 del tercer mes siguiente a cada mes impagado.
- Proyectos residenciales: Notificación antes del día 15 del segundo mes siguiente a cada mes impagado.
Estas notificaciones deben enviarse por correo certificado u otro método de entrega rastreable.
Ejemplo de caso: Wesco Distribution contra Westport Group (Tex. App.-Austin 2004)
Un subcontratista perdió sus derechos de embargo porque el aviso previo al embargo se envió por correo con franqueo insuficiente. La lección: incluso pequeños errores en la entrega del aviso pueden invalidar el derecho de retención.
Paso 3: Presentar la declaración jurada de embargo ante el secretario del condado
Esta es la presentación formal del derecho de retención en Texas. Los plazos dependen de su función y del tipo de proyecto:
- Contratista original, comercial: antes del día 15 del cuarto mes siguiente a la finalización, terminación o abandono del proyecto.
- Contratista original, residencial: antes del día 15 del tercer mes siguiente a la finalización, rescisión o abandono.
- Subproveedores: antes del día 15 del cuarto mes (comercial) o del tercer mes (residencial) siguiente a la última mano de obra, entrega o entrega programada de materiales fabricados especialmente.
La declaración jurada debe incluir los nombres de las partes, sus direcciones, la cantidad adeudada, los meses trabajados y una descripción de la propiedad legalmente suficiente.
Ejemplo de caso: Perkins Construction contra Ten-Fifteen Corp. (Tex. App.-San Antonio 1976)
Un contratista presentó una declaración jurada de embargo, pero sólo indicó una dirección y no nombró al propietario. El tribunal declaró inválido el embargo porque no cumplía los requisitos de descripción legal. La lección: La dirección no es suficiente. Incluya siempre una descripción legal completa de la propiedad y los datos del propietario en su declaración jurada de embargo.
Paso 4: Enviar por correo copias de la declaración jurada de embargo presentada
En los 5 días siguientes a la presentación, envía una copia de la declaración jurada de embargo al propietario (y al contratista general, si eres subcontratista). El correo certificado es el más seguro.
Ejemplo de caso: Blevins v. Andrews (Tex. App.-Houston [1er Dist.] 2010)
Un demandante presentó a tiempo una declaración jurada de embargo, pero no envió copias por correo al propietario y al contratista original en el plazo de cinco días. El tribunal ordenó retirar el embargo por incumplimiento de las normas de notificación. La lección: La presentación es sólo la mitad de la batalla. No olvide enviar copias en el plazo de cinco días, o su embargo podría ser anulado.
Paso 5: Haga valer su derecho de retención si es necesario
Si el pago sigue sin llegar, debe presentar una demanda para ejecutar el embargo en el plazo de 1 año a partir del último día en que podría haber presentado la declaración jurada. El propietario y el demandante pueden registrar un acuerdo para ampliar ese plazo hasta un año más.
Regla especial para la propiedad familiar (presentar un embargo sobre una casa en la que alguien vive):
Usted debe tener un contrato escrito y firmado registrado con el secretario del condado antes de que comience el trabajo. Si el propietario está casado, ambos cónyuges deben firmar.
¿Cómo se completa el proceso de presentación de embargos?
La presentación real de gravamen en Texas implica completar una declaración jurada de formulario de gravamen con detalles específicos acerca de su reclamo. La declaración jurada debe firmarse bajo juramento e incluir información precisa sobre la propiedad, el trabajo realizado y la cantidad adeudada.
Lleve la declaración jurada cumplimentada a la oficina del secretario del condado donde se encuentra la propiedad. Algunos condados permiten la presentación electrónica a través de servicios aprobados, lo que puede acelerar el proceso. Pague las tasas de presentación requeridas, dependiendo del condado.
Después de la presentación, recibirá una copia sellada del embargo que demuestra que se ha inscrito en los registros públicos, prueba de que usted ha puesto oficialmente un embargo sobre una casa o propiedad comercial. Este embargo registrado crea una nube en el título de propiedad, impidiendo que el propietario venda o refinancie sin hacer frente a su reclamación.
El último paso consiste en notificar el embargo al propietario y al contratista general. Esta notificación debe enviarse en los cinco días siguientes a la presentación y debe incluir una copia de la declaración jurada de embargo registrada.
¿Qué ocurre después de presentar un embargo?
La presentación del embargo pone en marcha un reloj para su ejecución. Debe presentar una demanda para ejecutar el embargo en el plazo de un año a partir del último día en que podría haber presentado el embargo originalmente. Esto significa planificar con antelación un posible litigio si fracasan las negociaciones de pago.
Muchos propietarios se pondrán en contacto con usted tras recibir la notificación del embargo. Los retrasos en los pagos se han convertido en un importante problema para el sector, y los embargos sirven como eficaces herramientas de cobro cuando muchos conflictos se resuelven mediante negociación en lugar de litigio.
Lleve un registro detallado de todas las discusiones sobre el pago y de los pagos parciales recibidos. Si llega a un acuerdo, asegúrese de presentar una liberación de gravamen ante el secretario del condado una vez recibido el pago completo.
¿Cómo se libera un embargo después de cobrar?
Una vez que reciba el pago completo, usted está legalmente obligado a liberar el gravamen. Presente un formulario de liberación de gravamen en la misma oficina del secretario del condado donde presentó el gravamen original. Esto elimina la nube del título de propiedad y mantiene buenas relaciones con los clientes.
El formulario de liberación debe hacer referencia al gravamen original por su información de registro y declarar que la deuda ha sido satisfecha. Algunos condados tienen formularios específicos de exención, mientras que otros aceptan una simple exención por escrito que cumpla los requisitos legales.
No liberar un derecho de retención tras el pago puede acarrear sanciones legales y reclamaciones por daños y perjuicios por parte del propietario. También es una mala práctica empresarial que puede dañar tu reputación y tus oportunidades de trabajo futuras.
¿Cuáles son los errores más comunes que invalidan los embargos?
El incumplimiento de los plazos es el error más común que anula los derechos de retención. Los tribunales de Texas aplican estrictamente los plazos legales, y hay muy pocas excepciones para las presentaciones tardías. Saber exactamente cómo poner un gravamen sobre una propiedad en Texas requiere una cuidadosa atención a los requisitos de tiempo. El establecimiento de recordatorios de calendario y sistemas de seguimiento evita estos costosos errores.
Las descripciones inexactas de la propiedad también pueden invalidar los embargos. La propiedad debe estar debidamente identificada utilizando la descripción legal correcta. Utilizar sólo la dirección de la calle puede no ser suficiente si no coincide con la descripción legal registrada en el condado.
No enviar las notificaciones requeridas o enviarlas a direcciones incorrectas puede anular sus derechos de embargo. Verifique las direcciones a través de los documentos contractuales o los registros del condado en lugar de confiar en información verbal.
Las declaraciones juradas de embargo incompletas o inexactas crean problemas durante la ejecución. Compruebe toda la información antes de presentarla y asegúrese de que los importes declarados coinciden con sus registros reales de trabajo o materiales impagados.
¿Cómo puede la tecnología agilizar el proceso de embargo?
Las modernas plataformas en línea pueden automatizar gran parte del proceso de presentación de embargos, reduciendo errores y garantizando el cumplimiento de los plazos. Estos sistemas pueden realizar un seguimiento de los plazos del proyecto, generar las notificaciones necesarias y preparar documentos de embargo precisos basados en la información que usted proporcione.
Los sistemas de presentación electrónica están ahora disponibles en muchos condados de Texas, lo que le permite presentar embargos sin visitar la oficina del secretario del condado. Esto acelera el proceso y proporciona una confirmación inmediata de la presentación.
Los servicios notariales en línea pueden gestionar los requisitos de juramento para las declaraciones juradas de embargo, eliminando la necesidad de encontrar un notario local. Estos servicios están disponibles 24/7 y pueden completar el proceso de notarización en cuestión de minutos.
Los sistemas digitales de mantenimiento de registros ayudan a controlar los plazos y a conservar la documentación necesaria para respaldar las reclamaciones de embargo. Estos sistemas pueden enviar recordatorios automáticos de los plazos de notificación y las fechas de presentación de embargos.
¿Cuánto cuesta embargar en Texas?
Los costes de presentar un embargo incluyen las tasas de presentación del condado, los honorarios del notario y los costes de envío de las notificaciones requeridas. Las tarifas de presentación del condado varían según la ubicación, con el Condado de Harris cobrando $ 25 por la primera página y $ 4 por cada página adicional, mientras que otros condados de Texas pueden cobrar entre $ 25 y $ 35 por la primera página.
Si contrata a un abogado, los honorarios legales pueden ascender rápidamente a varios miles de dólares por una simple presentación de embargo. Los servicios de embargo online ofrecen una alternativa mucho más asequible para las presentaciones rutinarias.
Los costes adicionales pueden incluir el envío de notificaciones por correo certificado y los posibles honorarios de un agente judicial si se requiere la notificación personal de determinadas notificaciones.
Compare estos costes con el importe que le deben para asegurarse de que la presentación de un embargo tiene sentido desde el punto de vista financiero. En el caso de reclamaciones de menor cuantía, el coste de la ejecución mediante litigio puede superar el importe de la deuda.
¿Cuándo se debe considerar la ayuda de un profesional?
Los proyectos complejos con múltiples contratistas, obras de calidad controvertida o cláusulas contractuales poco claras pueden beneficiarse de la orientación jurídica. Un abogado experto en construcción puede analizar su situación y aconsejarle sobre la mejor forma de obtener el pago.
Si se enfrenta a un posible litigio para ejecutar un embargo, la representación legal se convierte en algo esencial. Los litigios en el sector de la construcción implican procedimientos y requisitos probatorios específicos que requieren experiencia profesional.
Para la presentación rutinaria de embargos en proyectos sencillos, los servicios de embargos en línea ofrecen una alternativa rentable a la contratación de abogados. Estos servicios le guían a lo largo del proceso al tiempo que garantizan el cumplimiento de todos los requisitos legales.
Considere la ayuda de un profesional si no está seguro de los plazos, los requisitos de notificación o las descripciones de la propiedad. El coste de obtener asesoramiento experto suele ser menor que las consecuencias de cometer errores que anulen sus derechos de embargo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo presentar un embargo sin un contrato escrito en Texas? Sí, usted puede presentar un derecho de retención sin un contrato escrito en la mayoría de los casos. La ley de gravámenes de Texas protege a los contratistas que proporcionan mano de obra o materiales sobre la base de acuerdos verbales. Sin embargo, los contratos por escrito proporcionan una mejor evidencia y protección, especialmente para proyectos en propiedades de homestead donde se requieren contratos por escrito.
¿Cuánto tiempo permanece un embargo sobre una propiedad en Texas? Un gravamen permanece en la propiedad hasta que se libera o expira. Usted debe presentar una demanda para hacer cumplir el gravamen dentro de un año a partir del último día en que podría haber presentado el gravamen originalmente. Si usted no presenta una demanda dentro de este plazo, el derecho de retención se convierte en inaplicable.
¿Pueden los propietarios eliminar los embargos sin pagar? Los propietarios pueden impugnar los embargos ante los tribunales si creen que no son válidos por incumplimiento de plazos, procedimientos incorrectos u otros defectos legales. También pueden depositar una fianza para que se elimine el embargo del título de propiedad mientras impugnan la deuda subyacente.
¿Cuál es la diferencia entre un preaviso y un embargo? Un preaviso de embargo es una advertencia que se envía antes de presentar un embargo y que se exige a subcontratistas y proveedores. Informa a los propietarios de las cantidades impagadas y les da la oportunidad de retener fondos del contratista general. El embargo es la reclamación legal presentada contra la propiedad en caso de impago.
¿Puedo presentar un embargo sobre una propiedad residencial en Texas? Sí, pero las propiedades residenciales tienen requisitos diferentes y plazos más cortos. Los contratistas originales en propiedades residenciales deben tener contratos escritos archivados con el condado antes de que el trabajo comience. Los plazos para las notificaciones y la presentación de gravámenes también son más cortos para los proyectos residenciales.
Asegure su derecho al pago con una correcta presentación del embargo preventivo
Entender cómo poner un gravamen sobre una propiedad en Texas protege su negocio de la falta de pago y le da las herramientas para cobrar lo que se le debe. El proceso requiere atención al detalle y el cumplimiento estricto de los plazos, pero es manejable cuando se conocen los requisitos.
No deje que las facturas impagadas amenacen la estabilidad financiera de su empresa. Texas Easy Lien simplifica todo el proceso de embargo, desde la preparación de documentos precisos hasta la presentación ante el secretario del condado. Nuestra plataforma en línea le guía a través de cada paso al tiempo que garantiza el cumplimiento de todos los requisitos legales. Empiece hoy mismo y proteja su derecho al pago.
