Cobrar en el sector de la construcción no debería ser difícil, pero la notificación previa al embargo en Texas es su primera línea de defensa cuando los pagos no se realizan.
- Los subcontratistas y proveedores deben enviar avisos previos al embargo para preservar su derecho a presentar un embargo preventivo.
- Las notificaciones de proyectos comerciales deben presentarse antes del día 15 del tercer mes posterior a la finalización de las obras; los plazos para los proyectos residenciales son el día 15 del segundo mes.
- Necesitas un aviso por separado por cada mes de trabajo no remunerado.
- No cumplir con el plazo significa perder por completo sus derechos de retención, por lo que debe llevar un control minucioso de las fechas y considerar el uso de herramientas digitales para cumplir con la normativa.
Si no le están pagando, comience a preparar su notificación hoy mismo, porque los plazos en Texas no esperan a nadie.
Los problemas de pago están empeorando en el sector de la construcción, ya que el número de contratistas que sufren retrasos en los pagos de más de 30 días ha aumentado del 49 % al 82 % en los últimos años. Se estima que estos retrasos le costarán al sector 280 000 millones de dólares solo en 2024. Cuando las facturas no se pagan, los contratistas necesitan una forma de protegerse, y eso comienza con la notificación previa al embargo.
Una notificación previa al embargo en Texas es la advertencia legal que se envía a los propietarios y contratistas generales cuando no se ha recibido el pago por el trabajo realizado. Considérela como un aviso formal que dice: «Me deben dinero y, si esto no se resuelve, puedo presentar un embargo contra esta propiedad». Sin esta notificación, los subcontratistas y proveedores pierden por completo el derecho a presentar un embargo mecánico.
Texas tiene algunas de las leyes de gravámenes más estrictas del país. Las normas pueden parecer complicadas, pero una vez que comprenda los conceptos básicos, proteger sus derechos de pago se vuelve mucho más fácil. Esta guía le explica todo lo que necesita saber sobre el envío de una carta de notificación de intención de gravamen, desde quién debe enviarla hasta los plazos exactos y qué sucede si no los cumple.
¿Qué es un preaviso en Texas?
Una notificación previa al embargo tiene varios nombres en Texas. Es posible que la oiga llamar notificación preliminar, notificación de retención de fondos, notificación de impago o carta de notificación de intención de embargo. Todos estos términos se refieren al mismo documento según el Capítulo 53 del Código de Propiedad de Texas. El documento notifica a los propietarios y contratistas generales que usted ha proporcionado mano de obra o materiales y no ha recibido el pago.
El propósito de este aviso es doble. En primer lugar, alerta al propietario sobre posibles deudas pendientes de pago en su proyecto. En segundo lugar, le otorga al propietario la autoridad legal para retener fondos del contratista general y pagarle directamente a usted. Esta protección es especialmente importante para los subcontratistas y proveedores que no tienen una relación directa con el propietario.
Es fundamental comprender la función de la carta de notificación previa al embargo, ya que la legislación de Texas exige esta notificación antes de poder presentar un embargo preventivo. Sin ella, se pierden los derechos de embargo sobre ese trabajo, lo que significa perder una de las herramientas más poderosas con las que cuentan los contratistas para cobrar las deudas pendientes.
¿Quién debe enviar una notificación previa al embargo?
No todas las personas que trabajan en un proyecto de construcción necesitan enviar un aviso previo al embargo en Texas. El requisito depende de su relación con el propietario del inmueble.
Contratistas originales (contratistas generales)
Si tiene un contrato directo con el propietario, se le considera un contratista original. Los contratistas originales no necesitan enviar una notificación previa al embargo antes de presentar una declaración jurada de embargo. Su relación directa con el propietario significa que este ya conoce su trabajo y cualquier problema de pago. Sin embargo, debe cumplir los plazos de presentación de la declaración jurada de embargo cuando solicite el pago.
Subcontratistas y subcontratistas
Cualquier persona que no tenga un contrato directo con el propietario del inmueble debe enviar una notificación de intención de embargo antes de poder presentar un embargo preventivo. Esto incluye a los subcontratistas de primer nivel que trabajan directamente bajo la dirección del contratista general, a los subcontratistas de segundo nivel (subcontratistas secundarios) que trabajan bajo la dirección de otros subcontratistas y a todos los niveles inferiores. Los cambios legislativos de 2022 simplificaron este proceso al dar a todos los niveles de subcontratistas los mismos plazos, en lugar de exigir a los contratistas de nivel inferior que actuaran con mayor rapidez.
Proveedores de material
Si suministra materiales para un proyecto de construcción pero no tiene un contrato directo con el propietario, debe enviar un aviso previo al embargo. Esto se aplica tanto si entrega madera a una obra, como si suministra equipos de climatización o cualquier otro material que forme parte de la construcción. Las empresas de alquiler de equipos también entran en esta categoría cuando sus equipos se utilizan para mejorar bienes inmuebles.
Comprender los derechos de retención de su contratista le ayuda a determinar exactamente qué avisos y presentaciones necesita en función de su papel específico en el proyecto.
¿Cuándo vence el plazo para enviar su aviso previo al embargo?
El plazo para enviar la notificación previa al embargo en Texas depende de si se trata de un proyecto comercial o residencial. La legislación de Texas utiliza un sistema de cálculo mensual, lo que significa que los plazos se basan en el mes en el que se realizó el trabajo, y no en la fecha en la que se enviaron las facturas o en la fecha de vencimiento del pago.
Proyectos comerciales (no residenciales)
En el caso de la construcción comercial, debe enviar su notificación de intención antes del día 15 del tercer mes siguiente al mes en que realizó el trabajo o entregó los materiales.
Ejemplo de calendario para trabajos comerciales realizados en marzo de 2025:
- Trabajo completado: marzo de 2025
- Fecha límite para la notificación: 15 de junio de 2025.
- Si el 15 de junio cae en fin de semana o festivo, el plazo se amplía hasta el siguiente día hábil.
Proyectos residenciales
Los proyectos residenciales tienen plazos más cortos. Debe enviar su notificación antes del día 15 del segundo mes después de haber realizado el trabajo.
Ejemplo de calendario para obras residenciales realizadas en marzo de 2025:
- Trabajo completado: marzo de 2025
- Fecha límite para la notificación: 15 de mayo de 2025.
Importante: un aviso por cada mes impagado.
Aquí es donde muchos contratistas cometen errores. Texas exige un aviso previo al embargo por cada mes que trabajes y no cobres. Si has realizado trabajos eléctricos en enero, febrero y marzo, pero no has cobrado por ninguno de ellos, necesitas tres avisos separados, cada uno con su propio plazo.
Hacer un seguimiento de los meses de trabajo y del estado de los pagos es fundamental para saber cómo embargar una propiedad con éxito.
Actualización de 2025: Ampliaciones de fines de semana y días festivos
En mayo de 2025 llegaron buenas noticias con la aprobación del proyecto de ley 929 del Senado. Esta ley aclaró que, si la fecha límite para presentar la notificación de intención cae en sábado, domingo o día festivo, ahora se dispone hasta el siguiente día hábil para enviar la notificación. Antes de este cambio, los contratistas se enfrentaban a la confusión de si debían presentar la notificación antes de tiempo cuando el día 15 caía en fin de semana. La nueva ley elimina esa ambigüedad y da a los contratistas un poco más de flexibilidad.
¿Qué información debe incluir su aviso?
La ley exige que se incluya información específica en la notificación previa al embargo en Texas. Si faltan elementos obligatorios, la notificación podría no ser válida, así que revisa bien todos los detalles antes de enviarla.
Su notificación debe contener:
- La fecha en la que envías la notificación.
- Descripción del proyecto y dirección de la propiedad
- Su nombre e información de contacto como reclamante.
- Una descripción general del tipo de mano de obra o materiales que proporcionó.
- El nombre del contratista original
- La parte con la que usted contrató (si es diferente del contratista original)
- El importe de la reclamación que se le adeuda.
- Una persona de contacto en su empresa
El aviso también debe incluir un texto de advertencia específico que informe al propietario que su propiedad puede estar sujeta a un gravamen si no se retienen fondos suficientes para cubrir la deuda. Este texto es obligatorio según el Código de Propiedad de Texas, y omitirlo puede invalidar su aviso.
Puede adjuntar documentos justificativos, como facturas o extractos de cuenta, para reforzar su reclamación, pero los elementos básicos requeridos que se enumeran anteriormente son obligatorios.
Cómo entregar su aviso previo al embargo
La entrega adecuada es tan importante como el momento adecuado. La ley de Texas acepta varios métodos de entrega para su carta de notificación de intención de embargo, y usted debe elegir uno que proporcione prueba de entrega.
Los métodos de entrega aceptables incluyen:
- Correo certificado con acuse de recibo
- Cualquier servicio de entrega privada con seguimiento que confirme la prueba de recepción (FedEx, UPS con seguimiento).
- Entrega personal con acuse de recibo firmado
Los cambios introducidos en 2022 en la ley de embargos preventivos de Texas ampliaron los métodos de entrega aceptables más allá del correo certificado. Ahora se puede utilizar cualquier servicio de entrega rastreable que proporcione confirmación. Sin embargo, si se opta por el correo certificado y se deposita la notificación en el correo de EE. UU. debidamente dirigida, eso por sí solo constituye el cumplimiento, incluso si el destinatario nunca la recoge.
Guarda copias de todo. Debes guardar los recibos de los envíos certificados, las confirmaciones de seguimiento y los propios avisos. Si alguna vez necesitas demostrar que enviaste tu aviso a tiempo, estos registros se convertirán en pruebas esenciales.
¿Qué sucede si no cumple con el plazo de la notificación previa al embargo?
No cumplir con los plazos de notificación previa al embargo tiene graves consecuencias. Sin una notificación oportuna, se pierde el derecho a presentar un embargo preventivo por el trabajo realizado ese mes. Punto.
No hay excepciones para los contratistas que no conocían la fecha límite o que estaban demasiado ocupados para enviar la documentación. Las leyes de Texas sobre embargos preventivos son estrictas porque equilibran los intereses de los contratistas, los propietarios y los prestamistas. El sistema depende de que las notificaciones se envíen a tiempo para funcionar correctamente.
Si no cumple con el plazo de un mes, pero ha trabajado varios meses, aún puede enviar notificaciones para los demás meses en los que no han vencido los plazos. Solo perderá los derechos de retención de los meses específicos en los que no cumplió con el requisito de notificación. Comprender las leyes de retención de Texas en 2025 le ayudará a evitar estos costosos errores.
Sin derechos de retención, sus opciones para cobrar el pago se limitan a los métodos de cobro estándar, como demandas judiciales o agencias de cobro, ambos más costosos y menos eficaces que un derecho de retención de mecánico debidamente presentado.
Herramientas que facilitan la presentación de avisos previos al embargo
Gestionar múltiples plazos en distintos proyectos se complica rápidamente. Un solo plazo incumplido puede costarle miles de dólares en derechos de retención perdidos. La tecnología se convierte en su aliada.
Las plataformas digitales modernas ayudan a los contratistas a gestionar sus requisitos de notificación sin la confusión de los calendarios en papel y el seguimiento manual. Las herramientas adecuadas calculan sus plazos exactos en función de cuándo se realizó el trabajo, le guían en la creación de notificaciones que cumplen con todos los requisitos y contienen toda la información necesaria, proporcionan un envío rastreable con acuse de recibo y almacenan sus registros para futuras consultas en caso de que surjan disputas.
Los recordatorios automáticos de plazos eliminan el riesgo de olvidar una fecha cuando estás ocupado realizando trabajos. Muchos contratistas consideran que las herramientas digitales se amortizan con creces al evitar que se incumpla ni un solo plazo.
Las mejores plataformas están diseñadas específicamente para la ley de gravámenes de Texas, lo que significa que comprenden los requisitos únicos del Código de Propiedad de Texas. Los servicios de documentos genéricos a menudo omiten detalles importantes específicos de Texas que pueden invalidar sus avisos.
Preguntas frecuentes
¿Los contratistas generales deben enviar avisos previos al embargo en Texas?
No. Los contratistas originales que tienen un contrato directo con el propietario no están obligados a enviar avisos previos al embargo. Pueden proceder directamente a presentar una declaración jurada de embargo si surgen problemas de pago. El requisito de notificación se aplica únicamente a los subcontratistas, sub-subcontratistas y proveedores que no tienen una relación directa con el propietario.
¿Puedo enviar una notificación previa al embargo y presentar un embargo el mismo día?
Sí. La carta de notificación de su intención de ejercer un derecho de retención puede enviarse el mismo día en que presente su declaración jurada de retención, siempre y cuando ambos documentos se encuentren dentro de sus respectivos plazos. No es necesario enviar la notificación días o semanas antes de la retención, sino justo antes o al mismo tiempo que la presentación.
¿Qué pasa si el propietario afirma que nunca recibió mi notificación?
Si envió su notificación por correo certificado y tiene prueba de que la envió a la dirección correcta, la ley de Texas considera que ha cumplido con el requisito de notificación, incluso si el destinatario nunca recogió el correo. Conserve los recibos del correo certificado o las confirmaciones de seguimiento como prueba de cumplimiento.
¿Se aplican las mismas normas de notificación a los proyectos residenciales y comerciales?
Las normas son similares, pero los plazos difieren. Los proyectos residenciales tienen plazos de notificación más cortos (el día 15 del segundo mes después de la obra) en comparación con los proyectos comerciales (el día 15 del tercer mes después de la obra). Compruebe siempre si su proyecto cumple los requisitos para ser considerado residencial según la estricta definición de Texas, que exige que el propietario ocupe o tenga la intención de ocupar la propiedad como su residencia.
Presente su aviso previo de embargo y proteja sus derechos de pago.
Enviar una notificación previa al embargo adecuada en Texas es el primer paso para garantizar el pago cuando los clientes no pagan. El proceso requiere prestar atención a los detalles y cumplir estrictamente los plazos, pero es totalmente manejable una vez que se comprenden las normas. Realice un seguimiento minucioso de sus meses de trabajo, conozca sus plazos, incluya toda la información necesaria y utilice métodos de envío con seguimiento. No deje que se acumulen las facturas impagadas mientras pasan los plazos. Texas Easy Lien simplifica todo el proceso ayudándole a preparar, enviar y realizar un seguimiento de sus avisos previos al embargo en línea en cuestión de minutos. Para proteger sus derechos de embargo y cobrar por su trabajo, comience hoy mismo con Texas Easy Lien.
