La liberación de un gravamen elimina un gravamen previamente registrado sobre una propiedad después de que se le haya pagado. Esto es lo que necesita saber:
- La ley de Texas exige un formulario de liberación del derecho de retención del mecánico una vez que se haya recibido el pago y se haya presentado una solicitud por escrito.
- Tienes 10 días después de recibir una solicitud por escrito para presentar la autorización ante el condado.
- La liberación solo elimina su reclamación de gravamen; no renuncia a su derecho a emprender otras acciones legales si se le adeuda dinero adicional.
Para tu propia protección, comprueba siempre que el pago se haya liquidado antes de firmar la autorización.
Probablemente ya haya presentado un derecho de retención mecánico contra una propiedad porque no le pagaban sus facturas. ¿La buena noticia? La ley de construcción de Texas protege a los contratistas, subcontratistas y proveedores contra el impago. Presentar un derecho de retención mecánico es una de las herramientas más eficaces disponibles para cobrar lo que se le debe. Los retrasos en los pagos le cuestan al sector de la construcción de EE. UU. 280 000 millones de dólares en un solo año, y el 82 % de los contratistas esperan más de 30 días para recibir el pago.
Ahora que ya le han pagado por la declaración jurada de embargo preventivo que presentó, ¿qué sigue? La respuesta es un formulario de liberación de embargo preventivo del mecánico. Este documento elimina el embargo preventivo de la propiedad y aclara el título para que el propietario pueda seguir adelante con la venta, refinanciación o cualquier otro uso de su propiedad sin una «nube» sobre el título.
Analicemos todo lo que necesita saber sobre el formulario de liberación del derecho de retención del mecánico, cuándo utilizarlo y cómo presentarlo correctamente en Texas.
¿Qué es un formulario de liberación de gravamen mecánico?
El formulario de liberación de gravamen de mecánico es un documento legal que elimina un gravamen de mecánico previamente registrado del título de propiedad. Cuando se registra un gravamen de mecánico, se crea lo que se denomina una «nube» sobre la propiedad. Esta nube dificulta o imposibilita que el propietario venda o refinancie la propiedad hasta que se resuelva el gravamen.
Una vez que reciba el pago por su reclamación de gravamen, el formulario de liberación de gravamen cancela oficialmente dicho gravamen. Este informa a la oficina de registros del condado que la deuda ha sido saldada y que la propiedad está libre de su reclamación.
Aquí hay un punto importante que muchos contratistas pasan por alto: el formulario de liberación del gravamen del mecánico solo libera su gravamen. No libera sus derechos a presentar una demanda si aún se le debe dinero más allá de lo que se incluyó en su declaración jurada de gravamen original. Por lo tanto, si el propietario le debe dinero por trabajos o materiales adicionales que no formaban parte de su reclamación de gravamen, aún tiene opciones legales para reclamar ese dinero.
El contratista, subcontratista o proveedor que presentó el gravamen original está obligado por ley a liberar su reclamación una vez que se haya emitido y recibido el pago. Por lo general, la parte que ha pagado solicitará la liberación en el momento del pago.
¿Cuál es la diferencia entre una renuncia al derecho de retención y una liberación del derecho de retención en Texas?
Esta es una de las preguntas más frecuentes que hacen los contratistas, y es fácil entender por qué. Los términos suenan similares, pero tienen funciones muy diferentes en el proceso de pago de la construcción. Comprender la diferencia puede evitarle cometer un error costoso.
La renuncia al derecho de retención se firma antes de que se presente dicho derecho. Es básicamente un recibo que indica que se ha recibido el pago y que se acepta no presentar un derecho de retención por ese importe específico. Las renuncias al derecho de retención suelen intercambiarse durante el proceso de pago. Los propietarios y los contratistas generales suelen solicitarlas antes de liberar el pago para asegurarse de que no se enfrentarán más adelante a una reclamación por el dinero que ya han pagado.
Por otro lado, la liberación de un gravamen solo entra en juego después de que ya se haya presentado un gravamen mecánico contra la propiedad. La liberación cancela ese gravamen existente una vez que se paga la deuda. Piénselo de esta manera: una renuncia al gravamen impide que se presente un gravamen, mientras que una liberación del gravamen elimina un gravamen que ya está registrado.
Hay otra diferencia clave en cómo se manejan estos documentos. Las renuncias a derechos de retención en Texas deben seguir los formularios legales específicos descritos en la Sección 53.284 del Código de Propiedad de Texas. Hay cuatro tipos: renuncias condicionales e incondicionales tanto para pagos progresivos como para pagos finales. La renuncia no necesita presentarse ante el condado, ya que es un documento interno entre las partes.
Sin embargo, el formulario de liberación del gravamen debe ser notariado y presentado ante la oficina de registros de la propiedad del condado. Esta presentación elimina oficialmente el gravamen del registro público. Sin este paso, el gravamen permanece sobre la propiedad incluso si se le ha pagado.
¿Cuándo es necesario presentar un formulario de liberación de gravamen mecánico en Texas?
La ley de Texas es clara en cuanto al plazo para presentar la liberación de un gravamen. Debe presentar la liberación en un plazo máximo de 10 días tras recibir una solicitud por escrito para la liberación, siempre y cuando se le haya pagado la totalidad del importe del gravamen.
El reloj no comienza a correr en el momento en que recibe el pago. Comienza cuando recibe la solicitud por escrito para liberar el gravamen. Esta distinción es importante porque le da tiempo para asegurarse de que el pago realmente se haya liquidado en su banco antes de firmar cualquier documento.
Estas son las circunstancias que hacen necesario un formulario de liberación del derecho de retención del mecánico:
- La disputa sobre el pago se ha resuelto y zanjado. Ambas partes acuerdan que la deuda ha sido saldada.
- El pago ha sido emitido y recibido por la reclamación. Si solo ha recibido un pago parcial, es posible que deba presentar una liberación parcial mientras mantiene el gravamen por el saldo restante.
- Se ha recibido una solicitud por escrito para la liberación del gravamen por parte del propietario, el contratista o la parte que realizó el pago.
Si se cumplen las tres condiciones, es el momento de presentar el formulario de liberación del gravamen. Si no lo hace dentro del plazo establecido, puede dar lugar a complicaciones legales. Los propietarios pueden tener motivos para demandarle si no libera el gravamen inmediatamente después del pago, lo que podría dar lugar a daños y perjuicios y a gastos legales que usted tendría que cubrir.
Cómo presentar un formulario de liberación de gravamen mecánico: paso a paso
Presentar una liberación de gravamen en Texas no tiene por qué ser complicado. Esto es lo que debe hacer:
- Verifique que el pago se haya liquidado. Antes de firmar cualquier documento, asegúrese de que el cheque o el pago se hayan depositado y liquidado en su banco. Firmar una liberación antes de que se liquide el pago podría dejarlo sin el dinero y sin sus derechos de gravamen.
- Reúna la información necesaria. Necesitará la dirección y la descripción legal de la propiedad, el nombre y la información de la empresa que presentó el gravamen original, y el número de documento del condado asignado a su gravamen mecánico original cuando se registró.
- Rellene el formulario de liberación del gravamen. Texas no tiene un formulario estatal obligatorio para la liberación de gravámenes de construcción, pero el documento debe incluir información específica para que sea válido. Utilizar un formulario profesional le garantiza que no se le pasará por alto ningún dato importante.
- Haga que el formulario sea notariado. El formulario de liberación del gravamen del mecánico debe ser firmado y notariado por la misma persona que presentó el gravamen original.
- Presente el documento ante la oficina de registros de la propiedad del condado. La liberación debe presentarse en el mismo condado donde se registró el gravamen original. Tanto usted como el propietario pueden encargarse de esta presentación, siempre y cuando el documento esté debidamente firmado y notariado.
- Guarde copias para sus registros. Conserve siempre copias de todos los documentos relacionados con el gravamen, incluida la liberación, para futuras consultas.
¿Qué información se requiere en un formulario de gravamen hipotecario sobre la construcción en Texas?
Al preparar el formulario de liberación de gravamen, es fundamental que la información sea precisa. La información incompleta o incorrecta puede retrasar la presentación o crear problemas más adelante. Esto es lo que debe incluir:
La dirección de la propiedad debe coincidir con la dirección que figura en su declaración jurada de gravamen original. Si utilizó una descripción legal de la propiedad en el gravamen original, inclúyala también. El número de documento del condado es el número de referencia asignado por el secretario del condado cuando se registró su gravamen mecánico original. Este número conecta la liberación con el gravamen original en los registros públicos. El nombre y la información de su empresa deben coincidir exactamente con lo que figuraba en la declaración jurada de gravamen original. Cualquier discrepancia podría hacer que el condado rechace la presentación.
Aunque no siempre es obligatorio, es recomendable incluir una declaración que confirme que se ha recibido el pago y que se ha satisfecho la reclamación de gravamen. Este paso aporta mayor claridad al registro público.
Errores comunes que se deben evitar al presentar una liberación de gravamen en Texas
Incluso los contratistas con experiencia a veces cometen errores con las liberaciones de gravámenes. Estos son los errores más comunes y cómo evitarlos:
Firmar antes de que se liquide el pago. Este es el mayor error que puede cometer. Una vez que firma una liberación de gravamen, pierde sus derechos de gravamen. Si el pago es rechazado o se revierte, habrá perdido su ventaja. Espere siempre hasta que los fondos se verifiquen en su cuenta.
No cumplir con el plazo de 10 días. Después de recibir una solicitud por escrito para la divulgación, tiene 10 días para presentarla. Anótelo en su calendario y no lo deje pasar. Las sanciones por no divulgar a tiempo pueden incluir acciones legales por parte del propietario.
Utilizar un número de documento incorrecto. Compruebe dos veces que está haciendo referencia al número de documento del condado correcto de su gravamen original. Un número incorrecto podría significar que su liberación no elimina correctamente el gravamen.
Confundir una liberación de gravamen con una renuncia a gravamen. Como hemos comentado anteriormente, se trata de documentos diferentes para situaciones diferentes. Si aún no ha presentado un gravamen, necesita una renuncia. Si ha presentado un gravamen y ha recibido el pago, necesita una liberación.
No certificar la liberación ante notario. A diferencia de las renuncias a derechos de retención, las liberaciones de derechos de retención siguen requiriendo certificación notarial en Texas. Si omite este paso, su liberación no será válida.
Preguntas frecuentes
¿Es lo mismo una liberación de gravamen que una renuncia a gravamen?
No. Una renuncia al derecho de retención se firma antes de presentar el derecho de retención y evita futuras reclamaciones por pagos recibidos. Una liberación del derecho de retención elimina un derecho de retención existente que ya ha sido registrado en el condado. Si presentó un derecho de retención de mecánico y ya ha recibido el pago, necesita una liberación del derecho de retención, no una renuncia.
¿Quién puede presentar la liberación del gravamen ante el condado?
Tanto el demandante (el contratista o proveedor que presentó el gravamen original) como el propietario pueden presentar la liberación ante la oficina de registros de la propiedad del condado. Sin embargo, la liberación debe estar firmada y notariada por la misma persona o entidad que presentó el gravamen original.
¿Qué sucede si no presento una liberación de gravamen después de recibir el pago?
No presentar la liberación del gravamen dentro de los 10 días posteriores a la recepción de una solicitud por escrito puede acarrear consecuencias legales. El propietario puede demandar por daños y perjuicios y gastos legales. El gravamen también permanecerá en el título de propiedad, lo que creará problemas continuos para el propietario y podría dañar su reputación profesional.
¿Puedo solicitar una liberación parcial del gravamen si solo he recibido un pago parcial?
Sí. Si recibe un pago parcial por su reclamación, puede presentar una liberación parcial del gravamen que reconozca el importe pagado, manteniendo al mismo tiempo sus derechos de gravamen sobre el saldo restante. Esto demuestra buena fe y mantiene la exactitud de los registros de la propiedad, al tiempo que protege su derecho a cobrar el resto de lo que se le debe.
Presente su formulario de liberación de gravamen mecánico de forma rápida y correcta.
El proceso de liberación del gravamen puede parecer un trámite burocrático más, pero es un paso final importante para proteger sus relaciones comerciales y cumplir con la legislación de Texas. Una vez que haya recibido el pago de su reclamación, presentar la liberación sin demora demuestra profesionalidad y puede generar referencias positivas y repetición de negocios.
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