En 2021, la legislatura de Texas aprobó el proyecto de ley del Senado HB 2237, que incluía cambios en la forma en que los contratistas de la construcción pueden presentar embargos mecánicos en todo el estado. Esos cambios se centraron principalmente en la simplificación de los requisitos de notificación preliminar, plazos y procedimientos en torno a la presentación de un gravamen. Como resultado de esas simplificaciones, más empresas y profesionales pueden ahora presentar embargos de mecánico y de material y recuperar su dinero.
La comprensión de los entresijos del proceso puede hacer que la empresa aún más simple. Si usted no está seguro de cómo presentar un derecho de retención de propiedad en Texas o ha sido años desde su última presentación, asegúrese de que tiene una comprensión clara del proceso, sus derechos y obligaciones, y qué esperar en el camino. También puede simplificar sus procesos de embargo y notificación utilizando alternativas modernas a los procesos convencionales de presentación en persona.
Antes de Aprender Cómo Presentar un Embargo de Propiedad en Texas: Entendiendo los Gravámenes a la Propiedad
Un derecho de retención de propiedad es una reclamación legal que los acreedores y contratistas de servicios de calificación pueden utilizar para perseguir el dinero que se les debe por el dueño de la propiedad. Los contratistas utilizan con frecuencia el derecho de retención del mecánico cuando no se les paga a tiempo o en su totalidad. Los profesionales y contratistas pueden ejercer presión legal sobre las partes propietarias colocando gravámenes sobre la propiedad en la que proporcionaron trabajo, materiales o servicios.
Desde la perspectiva de los propietarios, los embargos preventivos son responsabilidades. Por lo general, no se puede vender una propiedad gravada con un título turbio, y los embargos hacen precisamente eso. Dado que es mucho más complicado o incluso imposible vender la propiedad -o utilizarla como garantía de préstamos o servicios-, los propietarios suelen pagar el dinero reclamado para que se elimine el gravamen.
El Código de la Propiedad de Texas describe los pasos que los contratistas y otros profesionales elegibles deben seguir para presentar un derecho de retención de propiedad en Texas. Incluyen el envío de avisos preliminares de embargo dentro de un plazo establecido, la presentación del embargo ante la oficina del condado correcta y la liberación del embargo una vez que se haya pagado el dinero reclamado. Es esencial que los contratistas sigan el proceso hasta el último detalle; de lo contrario, se puede perder el derecho a presentar un embargo contra una propiedad por un mes específico.
Entendiendo los Gravámenes de Propiedad en Texas
En Texas, un derecho de retención de propiedad es una reclamación legal contra una propiedad que garantiza una deuda o pago adeudado a un acreedor. Los embargos preventivos pueden ser presentados por varias partes, incluyendo contratistas, subcontratistas, proveedores y agencias gubernamentales. La comprensión de los embargos preventivos de propiedad en Texas es crucial para los propietarios, contratistas y prestamistas para navegar por el complejo proceso de presentación y eliminación de embargo. Estos gravámenes sirven como una poderosa herramienta para los acreedores para asegurarse de que reciben el pago por los servicios prestados o las deudas contraídas. Para los propietarios, es esencial ser consciente de cómo los gravámenes pueden afectar a su propiedad, ya que un gravamen no resuelto puede complicar las transacciones de bienes raíces y limitar la capacidad de vender o refinanciar la propiedad.
Tipos de derechos de retención en Texas
Hay varios tipos de embargos que se pueden presentar en Texas, cada uno con un propósito diferente:
Embargos preventivos: Presentados por contratistas, subcontratistas y proveedores por trabajos o materiales no remunerados suministrados a una propiedad. Estos embargos garantizan que los que contribuyen a la mejora de una propiedad sean compensados por sus esfuerzos.
Embargos por sentencia: Presentados por acreedores que han obtenido una sentencia judicial contra un propietario. Este tipo de embargo permite a los acreedores reclamar la propiedad como garantía de la deuda contraída.
Gravámenes fiscales: Presentados por organismos gubernamentales por impuestos impagados, incluidos los embargos de impuestos federales y los embargos de impuestos sobre la propiedad. Estos embargos garantizan que el gobierno pueda cobrar los impuestos adeudados mediante una reclamación sobre la propiedad.
Gravámenes hipotecarios: Presentados por prestamistas hipotecarios para garantizar un préstamo contra una propiedad. Este tipo de gravamen otorga al prestamista un derecho legal sobre la propiedad hasta que se cancele la hipoteca.
Comprender los distintos tipos de gravámenes ayuda a los propietarios y contratistas a reconocer las diversas reclamaciones legales que pueden hacerse sobre una propiedad y las implicaciones de cada una.
[Definiciones de embargo judicial](https://texaseasylien.com/lien-definitions)
Cómo presentar un embargo inmobiliario: El proceso de presentación de embargos
Si nunca ha aprendido a presentar un embargo inmobiliario, entender cómo hacerlo es crucial para contratistas y proveedores. Lea estos pasos para comprender el proceso. Para aplicarlo en el mundo real, deberá crear un calendario estricto para todos estos pasos en su software de gestión de proyectos o trabajar con un servicio de terceros para asegurarse de que cumple con el proceso (incluso antes de saber si tendrá que presentar un embargo o no). Hay siete pasos principales de los que eres responsable.
Paso nº 1: Enviar a tiempo las notificaciones requeridas a los propietarios antes de presentar un embargo.
El proceso de cómo presentar un embargo inmobiliario en Texas comienza mucho antes de que decida que necesita presentar un embargo. Mientras que los contratistas o profesionales que contratan directamente con un propietario no necesitan enviar avisos mensuales previos al embargo, los contratistas de primer y segundo nivel, proveedores y prestadores de servicios tienen obligaciones de notificación.
Si no presenta estos avisos en los plazos establecidos, puede perder su derecho a presentar un embargo. Si eso ocurre, y si es viable, tendría que reclamar el pago por la vía civil. En estos casos, los contratistas pueden tener que solicitar un embargo por sentencia judicial a través de los tribunales civiles para garantizar el pago.
Paso nº 2: Decidir si presentar un embargo es el siguiente paso adecuado.
Antes de que pueda siquiera considerar la posibilidad de embargar una propiedad, debe enviar sus notificaciones previas al embargo, que es un primer paso necesario para que los subcontratistas presenten un embargo de propiedad. Sin embargo, es importante decidir si presentar un embargo es el siguiente paso apropiado en esta fase. Deben cumplirse las siguientes condiciones:
Los servicios o materiales que ha proporcionado para el proyecto son elegibles bajo Sec. 53.021. del Código de la Propiedad de Texas para la presentación de un derecho de retención (algunos artículos elegibles incluyen el suministro de mano de obra o materiales, fabricación de materiales especiales, diseño, topografía o el apoyo al diseño para mejorar una propiedad)
Está al corriente de la entrega de las notificaciones previas correspondientes.
Está dentro del plazo permitido para presentar un embargo inmobiliario
Si se cumplen los tres requisitos, puede proceder a presentar un embargo inmobiliario y reclamar el pago. Si no es así, es posible que tenga que utilizar otros mecanismos legales para garantizar el pago de los servicios y materiales prestados, como un embargo judicial.
Tenga en cuenta que estos son los requisitos de presentación de gravámenes para proyectos comerciales privados. Si la propiedad en la que ha prestado sus servicios es una vivienda residencial, existen requisitos adicionales. Estos requisitos están diseñados para proporcionar una capa adicional de protección a los propietarios de viviendas.
Por ejemplo, debe tener la documentación del contrato firmada por el propietario (y el cónyuge, si lo hay) antes de que se inicien las obras, presentar el contrato firmado ante el secretario del condado en el que se encuentre la vivienda, y asegurarse de que la notificación entregada al propietario incluya el lenguaje requerido y de que el contratista original entregue al propietario una declaración de divulgación con una lista de subcontratistas, entre otras cosas.
Las propiedades residenciales y comerciales tienen requisitos diferentes, pero algunos de ellos se han simplificado con los cambios que comenzaron en 2022. Así que, si has evitado presentar embargos sobre propiedades en las que trabajas y no cobras, ahora te resultará mucho más fácil y rentable que antes.
Paso nº 3: Reúna toda la documentación necesaria.
Si ha enviado las facturas a tiempo, el pago acordado está pendiente y los contratistas generales o los propietarios se niegan a cumplir, empiece a reunir la documentación que necesita para completar la declaración jurada de embargo porque es muy posible que tenga que seguir adelante con el proceso de embargo. Para un derecho de retención del mecánico, se requiere documentación específica, como facturas y contratos relacionados con el trabajo realizado. La información que necesitará incluye:
La cantidad adeudada (o la cantidad que reclama) por cada mes individual que se le debe; sólo las tasas contratadas, no los daños y perjuicios ni las costas judiciales previstas.
El nombre legal y la dirección del contratista general, la persona o empresa que le contrató (si es un subcontratista), y el nombre y la dirección del propietario o propietarios de la propiedad
Una descripción legal de la propiedad (idealmente) y la dirección conocida de la propiedad, incluido el condado en el que se encuentra.
Una descripción de los servicios y la mano de obra que se completaron y siguen pendientes, incluido un calendario de cuándo se prestaron dichos servicios.
En el caso de materiales fabricados especialmente, descripción de los elementos fabricados, aunque no se haya entregado el material.
Las fechas y el método de entrega de las notificaciones preliminares enviadas a las partes requeridas.
El formulario de Declaración Jurada de Gravamen de los Mecánicos de Texas tiene una sección llamada 'Contenido de la Declaración Jurada' que enumera toda la información que debe proporcionar. Asegúrese de revisar esta sección a fondo y tener toda la información requerida en la mano. Idealmente, incluso antes de empezar el trabajo.
Paso nº 4: Rellene la Declaración Jurada de Gravamen de Mecánico de Texas y preséntela.
Después de recopilar todos los detalles necesarios, puede descargar una declaración jurada de derecho de retención de Texas o utilizar un servicio de derecho de retención de terceros fiable. Rellene todos los campos obligatorios con información precisa, y asegúrese de leer atentamente las instrucciones proporcionadas para que la información que proporcione sea precisa, clara y completa.
Después de rellenar el formulario, es necesario firmarlo ante notario para verificar la exactitud de la información facilitada. Aunque no es obligatorio, si lo presenta ante la Oficina del Distrito de Tasación del Condado en persona o por correo, puede adjuntar documentación que justifique su reclamación, como una copia del contrato de trabajo firmado, facturas y cualquier comunicación que indique la negativa de la otra parte a pagar según lo acordado.
Si está utilizando un servicio en línea, pueden hacer la presentación y el envío por usted. Pero si usted está presentando por su cuenta, usted tendrá que presentar sus documentos de embargo en la Oficina del Distrito de Tasación del Condado Secretario del condado donde se encuentra la propiedad que está presentando un gravamen contra.
Por ejemplo, si está presentando un embargo contra una propiedad en el condado de Dallas (donde se realizó el trabajo), su negocio está en el condado de Denton, pero usted vive en el condado de Collin, debe presentar el embargo en el condado de Dallas. Además, asegúrese de ir a la oficina correcta, para que se registre correctamente y a tiempo. Cuando presente el gravamen, recibirá una copia de la declaración jurada registrada con el sello del Secretario del Condado y el número de documento impreso en ella.
Paso nº 5: Notifique por escrito que ha presentado una declaración jurada de embargo.
La parte difícil ya está hecha, pero aún tiene que enviar copias de la declaración jurada de embargo registrada al contratista general y al propietario. Debe enviar estas copias en un plazo de cinco días a partir de la presentación. Aunque ya no es un requisito, lo ideal es enviarlas por correo certificado y solicitar un acuse de recibo. El envío de la copia del embargo es la forma coloquial de "notificar el embargo".
Muchas empresas olvidan este paso, tropezando accidentalmente en la línea de meta y echando a perder todo su duro trabajo. Asegúrese de completar cada paso con tiempo suficiente y guarde pruebas de que cada requisito se cumplió oportuna y adecuadamente. Asegurarse de que el embargo se inscribe correctamente en los registros de la propiedad es crucial para mantener la transparencia y proteger los intereses de todas las partes implicadas.
Paso nº 6: Ejecutar el embargo o ampliar el plazo de ejecución.
El último paso para presentar un embargo inmobiliario en Texas era enviar esas notificaciones. Sin embargo, si la reclamación no se paga, hay algunos pasos adicionales que debe tomar. Contratistas normalmente se les paga poco después de la presentación del derecho de retención. Después de todo, los propietarios no quieren tener gravámenes persistentes en su propiedad, especialmente si se trata de un proyecto destinado a la reventa. La ejecución de un derecho de retención suele ser necesaria para recuperar deudas impagadas cuando el propietario no salda la reclamación.
Pero cuando esto no ocurre, suele haber dos caminos a seguir:
Contratar a un abogado para ejecutar el embargo y ejecutar la hipoteca de la propiedad: Los reclamantes tienen hasta un año desde la última fecha disponible para presentar un embargo para proceder a la ejecución hipotecaria. Por desgracia, este puede ser un proceso legal largo (y costoso). Como precursor, podría ser útil enviar un aviso de intención de ejecución hipotecaria como último empujón.
Acuerde prorrogar la fecha de ejecución hipotecaria: Si la otra parte está intentando seriamente devolverle el dinero e incluso realiza pagos parciales, podría considerar la posibilidad de prorrogar el plazo. Usted y la otra parte pueden llegar a un nuevo acuerdo sobre el pago y los servicios (siempre que no haya vencido el plazo de ejecución) durante aproximadamente un año más. Esta nueva opción entró en vigor para los proyectos contratados después del 1 de enero de 2022.
Con suerte, este paso termina con una buena cantidad de fondos de vuelta en su bolsillo.
Paso nº 7: Liberar el embargo.
Una vez que haya recibido el pago, es importante recordar que aún queda una tarea pendiente en su lista de tareas. El embargo sobre la propiedad no se disolverá automáticamente, y sólo la persona que presentó el embargo puede eliminarlo. Por lo tanto, es probable que el propietario solicite la eliminación del embargo. Si recibe una solicitud por escrito, debe completar esta tarea en un plazo de diez días a partir de la recepción de la notificación.
El formulario de liberación de gravamen no tiene por qué ser complicado, pero debe presentarse en el mismo condado en el que se registró el gravamen. Además, debe ser notariado y debe incluir, como mínimo, la información de la propiedad, su propietario y el número de registro asignado al gravamen por el secretario del condado en el momento del registro. Una vez que libere el embargo, el asunto estará totalmente resuelto.
Protección de sus derechos como propietario
Como dueño de una propiedad en Texas, es esencial entender sus derechos y responsabilidades cuando se trata de embargos de propiedad. Aquí hay algunos puntos clave a tener en cuenta:
Requisitos de notificación: Los propietarios deben recibir una notificación adecuada antes de que se presente un embargo contra su propiedad. Esto garantiza que los propietarios sean conscientes de cualquier posible reclamación y puedan tomar las medidas oportunas.
Validez del embargo: Los propietarios tienen derecho a impugnar la validez de un embargo si creen que se ha presentado indebidamente. Esto puede implicar impugnar el importe reclamado o la legitimidad del propio embargo.
Eliminación de embargos: Los propietarios pueden negociar con los acreedores para saldar deudas y eliminar embargos. Esto suele implicar pagar la cantidad adeudada o llegar a un acuerdo de conciliación.
Proceso de presentación de embargos: Los propietarios también pueden presentar un derecho de retención contra un contratista o subcontratista que no haya recibido el pago por el trabajo o los materiales suministrados. Esta puede ser una herramienta útil para garantizar que todas las partes implicadas en un proyecto rindan cuentas.
Al comprender estos derechos y responsabilidades, los propietarios pueden navegar mejor por el proceso de presentación de embargos y proteger su propiedad de reclamaciones injustificadas.
Eliminar embargos sobre una propiedad
La eliminación de un derecho de retención sobre una propiedad en Texas puede ser un proceso complejo, pero es esencial para limpiar el título y asegurar que la propiedad puede ser vendida o refinanciada. Estos son los pasos para eliminar un gravamen sobre una propiedad:
Pagar la deuda: La forma más directa de eliminar un embargo es pagar la deuda en su totalidad. De este modo se satisface la reclamación del acreedor y se puede levantar el embargo.
Negociar con el acreedor: Los propietarios pueden negociar con el acreedor para saldar la deuda y eliminar el embargo. Esto puede implicar llegar a un acuerdo de pago o llegar a un acuerdo por una cantidad menor.
Presentar una demanda: Los propietarios pueden presentar una demanda para impugnar la validez del embargo y conseguir que se elimine. Este proceso puede ser largo, pero puede ser necesario si se considera que el embargo es injusto.
Obtener una liberación de gravamen: Una vez pagada o saldada la deuda, el acreedor debe proporcionar un documento de liberación de gravamen. Este documento debe ser registrado en la oficina de registros del condado para limpiar el título y eliminar oficialmente el gravamen.
Al comprender estos pasos, los propietarios pueden gestionar y eliminar eficazmente los gravámenes sobre su propiedad, garantizando un título claro y la capacidad de proceder con las transacciones inmobiliarias.
¿Es caro presentar un embargo inmobiliario en Texas?
Presentar un embargo inmobiliario puede ser caro. Si se contrata a un abogado para preparar los documentos, el aumento de los costes puede hacer que los contratistas se planteen rápidamente si merece la pena seguir adelante con el asunto. Los servicios de presentación en línea de terceros pueden simplificar y hacer mucho más asequible el proceso.
Presentar un derecho de retención de propiedad en Texas de la manera fácil con Texas Easy Lien
Aprender cómo presentar un embargo de propiedad en Texas puede ser abrumador. Incluso después de las simplificaciones que entraron en vigor en 2022, el proceso todavía implica un montón de detalles. No es difícil cometer un error al enviar notificaciones o presentar declaraciones juradas de gravamen. Texas Easy Lien simplifica y agiliza el proceso. Sólo tiene que introducir la información sobre su proyecto, y nosotros nos encargamos del resto. Póngase en contacto hoy para que la presentación de un derecho de retención de propiedad en Texas sea la parte más fácil de su negocio.
