Al igual que con la mayoría de los requisitos de Texas embargo mecánico, las normas en torno a la notificación de pre-embargo son complicadas. Si usted necesita o no presentar un aviso de pre-embargo antes de presentar un derecho de retención mecánica depende de su papel en la jerarquía del proyecto. En este artículo, vamos a discutir los roles más para determinar no sólo si usted tiene que presentar un aviso de pre-embargo, sino también cuándo presentar una para proteger sus derechos de pago en virtud de la Ley de Construcción de Texas.
¿Qué es un preaviso?
La notificación previa al embargo tiene varios nombres en el sector de la construcción de Texas. Aunque más comúnmente se conoce como un aviso de pre-embargo, también se conoce como un Aviso de Intención de Embargo, una Carta de Aviso del Segundo Mes, una Carta de Aviso del Tercer Mes, un Aviso de Pre-embargo, o simplemente una Carta de Aviso. La carta de preaviso de embargo avisa al contratista general y al propietario de que un subcontratista, subsubcontratista, profesional del diseño autorizado o proveedor de materiales no ha recibido el pago por el trabajo realizado.
Aunque es esencial cuando un subcontratista está presentando un derecho de retención de los mecánicos, el envío de un aviso de pre-embargo no significa que un derecho de retención de los mecánicos tiene que ser presentada. El envío de la carta de preaviso suele ser suficiente para acelerar el pago y resolver el problema. En otras palabras, puede que sólo tenga que enviar una carta de preaviso de embargo para que le paguen.
¿Quién tiene que presentarla y por qué?
Subcontratistas, sub-subcontratistas, profesionales del diseño con licencia, y los proveedores de materiales están obligados a enviar una carta de notificación de pre-embargo al contratista general y propietario de la propiedad para presentar legítimamente un derecho de retención mecánica. Aunque los contratistas generales también pueden enviar una carta de preaviso de embargo al propietario, no están obligados a hacerlo.
Por lo tanto, si no le pagan las facturas de un trabajo, debe estar preparado para actuar. Recomendamos que todos los contratistas, subcontratistas, profesionales del diseño y proveedores de materiales comiencen un nuevo proyecto sabiendo que pueden tener que proteger sus derechos de pago con un derecho de retención de los mecánicos y que estén preparados para enviar una carta de notificación previa al derecho de retención. Por lo tanto, al inicio de cada proyecto debe recopilarse información específica, que es la siguiente:
- Información sobre el proyecto: Propietario del proyecto, nombre del proyecto, dirección común (o descripción legal de la propiedad) y condado donde se ubica el proyecto.
- Para los subcontratistas: Nombre (o razón social) y dirección postal del Contratista General (Principal u Original).
- Para sub-subcontratistas: Aunque no es obligatorio según la Ley de Construcción de Texas, es preferible tener el nombre y la dirección postal de todos los Subcontratistas involucrados en la cadena del contrato.
- Trabajo: Fechas de facturación, descripción del trabajo no remunerado realizado e importe adeudado por cada mes.
Otras normas de preaviso
Ahora que hemos establecido quién debe enviar una carta de notificación previa al embargo antes de presentar un embargo mecánico, así como por qué, veamos rápidamente las reglas adicionales que rodean a la carta de notificación previa al embargo - específicamente, el CÓMO y el CUÁNDO.
En primer lugar, todas las notificaciones previas al embargo en Texas deben enviarse por correo certificado, certificado o rastreable que proporcione una prueba de entrega. Le recomendamos que guarde pruebas (por ejemplo, facturas de correos o recibos de devolución) de que ha enviado las notificaciones a las partes destinatarias (el Contratista General y el Propietario).
A continuación, veamos CUÁNDO enviar las notificaciones previas al embargo. Como se mencionó al principio del artículo, el lugar que ocupe en la jerarquía del proyecto determinará cuándo deben enviarse las notificaciones previas al embargo. Tenemos una tabla muy extensa de los plazos disponibles en www.texaseasylien.com que se puede consultar.
Además, es importante tener en cuenta que se debe enviar una notificación de preembargo por cada mes de trabajo realizado, y le recomendamos que envíe una lo antes posible para proteger su derecho a presentar una reclamación de gravamen de los mecánicos. Una vez más, es seguro comenzar cada proyecto con la suposición de que usted puede ser pagado tarde o no en todos. Las cartas de preaviso son una forma barata de proteger sus derechos de pago y evitar costosos litigios posteriores, tanto si acaba presentando un derecho de retención como si no.
