La ley de gravámenes de Texas cambió en 2025, y si usted presenta gravámenes, debe estar al tanto de ello.
- El proyecto de ley del Senado 929, firmado el 21 de mayo de 2025, amplía oficialmente los plazos de los derechos de retención que caen en fines de semana o días festivos al siguiente día hábil.
- El proyecto de ley 2237 de la Cámara de Representantes de 2022 sigue regulando la mayoría de los procedimientos de embargo preventivo, incluidos los requisitos de notificación simplificados y los métodos de entrega ampliados.
- Se aplican diferentes plazos dependiendo de si usted es un contratista original, subcontratista o proveedor, y si trabaja en proyectos comerciales o residenciales.
- El incumplimiento de un solo plazo puede invalidar por completo sus derechos de retención y costarle miles de dólares en trabajo no remunerado.
Si usted es un contratista en Texas, mantenerse al día sobre estos cambios es la forma de proteger su derecho a cobrar.
Para cobrar por tu trabajo no debería ser necesario tener un título en Derecho. Sin embargo, dado que Texas tiene algunas de las leyes sobre derechos de retención más estrictas del país, incumplir un plazo o omitir una notificación obligatoria puede suponer la pérdida total de tu derecho al pago.
Según el Informe sobre pagos en la construcción de 2024 de Rabbet, el 82 % de los contratistas se enfrentan a retrasos en los pagos superiores a 30 días. Los retrasos en los pagos le costarán al sector de la construcción estadounidense unos 280 000 millones de dólares solo en 2024. Cuando los pagos no se realizan, los derechos de retención se convierten en la herramienta legal más eficaz para recuperar lo que se le debe.
Las actualizaciones de la ley de gravámenes por obras en Texas pueden resultar abrumadoras cuando ya se está ocupando de proyectos, equipos de trabajo y flujo de caja. Sin embargo, comprender los cambios clave le permite estar protegido y listo para actuar cuando un cliente no paga. Analicemos lo que realmente necesita saber.
¿Cuáles son las principales novedades de la ley de gravámenes por obras en Texas para 2025?
Las actualizaciones más impactantes de la ley de gravámenes sobre la construcción de Texas para 2025 se produjeron a través del proyecto de ley 929 del Senado, que el gobernador Greg Abbott promulgó como ley el 21 de mayo de 2025. Esta legislación entró en vigor de inmediato y aborda un problema que ha supuesto un obstáculo para los contratistas durante años.
¿Cómo cambia el proyecto de ley 929 del Senado los plazos de los derechos de retención?
Antes de la SB 929, los contratistas se enfrentaban a una gran incertidumbre cuando los plazos para presentar los derechos de retención caían en fines de semana o días festivos. El día 15 del mes podía caer en sábado, y la ley no dejaba muy claro si era necesario presentar la solicitud antes o si se podía esperar hasta el lunes. Algunos contratistas optaban por ir sobre seguro y presentaban la solicitud antes. Otros esperaban y ponían en riesgo sus derechos de retención.
La SB 929 aclara esta cuestión de una vez por todas. Según la sección 53.003(e) actualizada del Código de la Propiedad de Texas, si cualquier plazo para notificar o tomar medidas en virtud del capítulo 53 cae en sábado, domingo o día festivo, el plazo se amplía automáticamente al siguiente día hábil. Este cambio se aplica de forma general a todos los plazos relacionados con los gravámenes, no solo a las fechas de presentación.
Por ejemplo, si el 15 de agosto de 2025 cae en viernes, pero también es un día festivo estatal, el plazo se extiende hasta el lunes 18 de agosto. Ya no perderá sus derechos de retención por motivos de calendario.
Por qué es importante para su negocio
Este cambio armoniza la ley de gravámenes de Texas con el funcionamiento de la mayoría de los demás plazos legales. Elimina una trampa que pillaba desprevenidos a muchos contratistas, especialmente a aquellos que trabajaban sin asistencia jurídica especializada. Las nuevas leyes de gravámenes de Texas proporcionan un respiro en los plazos ajustados sin modificar los requisitos básicos de los plazos.
La ampliación del plazo es una buena red de seguridad. Sin embargo, lo más seguro es presentar la solicitud varios días antes de cualquier fecha límite para tener en cuenta posibles imprevistos relacionados con la certificación notarial, los sistemas de archivo del condado o la confirmación de entrega.
¿Cómo sigue influyendo el proyecto de ley 2237 de la Cámara de Representantes en las leyes sobre embargos inmobiliarios de Texas?
Aunque la SB 929 acaparó los titulares en 2025, la base de las leyes actuales sobre embargos inmobiliarios de Texas sigue siendo la Ley 2237 de la Cámara de Representantes, que entró en vigor el 1 de enero de 2022. Cualquier contrato original firmado a partir de esa fecha se rige por estas normas. Si está trabajando en proyectos que comenzaron en los últimos años, la HB 2237 regula su proceso de embargo.
Las reformas de 2022 constituyen la revisión más exhaustiva de la legislación sobre derechos de retención de Texas en décadas. Las partes interesadas del sector, incluidos contratistas, subcontratistas, propietarios y prestamistas, colaboraron para crear un sistema más eficiente. Comprender estos cambios le ayudará a gestionar con confianza los plazos de la legislación sobre derechos de retención.
Métodos ampliados de entrega de notificaciones
Uno de los cambios más prácticos tiene que ver con la forma en que se pueden entregar las notificaciones requeridas. Anteriormente, la ley de Texas exigía el envío por correo certificado o la entrega en persona de todas las notificaciones de gravamen. La ley HB 2237 amplió esta exigencia para incluir «cualquier otra forma de servicio de entrega o envío postal privado y rastreable que permita confirmar la prueba de recepción».
Ahora puede utilizar FedEx, UPS o servicios similares para sus avisos previos al embargo y otras comunicaciones necesarias. El requisito clave es la prueba de recepción, por lo que el correo ordinario sigue sin ser suficiente. Sin embargo, disponer de más opciones facilita el cumplimiento, especialmente cuando los plazos son ajustados.
Requisitos de notificación simplificados
Antes de 2022, los subcontratistas de segundo nivel se enfrentaban a requisitos confusos de doble notificación que creaban una complejidad innecesaria. La ley HB 2237 simplificó este sistema. Ahora, los subcontratistas de primer y segundo nivel utilizan los mismos formularios de notificación estandarizados y siguen la misma estructura básica de plazos.
La ley también introdujo un lenguaje estandarizado para los avisos, lo que reduce el riesgo de que su aviso sea impugnado por deficiencias técnicas. Cuando se comprende lo que requiere un aviso previo al embargo, el cumplimiento se vuelve mucho más sencillo.
¿Cuáles son los plazos actuales para los gravámenes de los subcontratistas y proveedores?
Los plazos para los derechos de retención de los subcontratistas en Texas siguen un sistema de cálculo mensual que confunde a muchos contratistas. Sus plazos dependen de cuándo realizó el trabajo, no de cuándo envió la factura o esperaba el pago. Es fundamental calcular bien estos plazos para conservar sus derechos de retención.
Plazos para proyectos comerciales
En los proyectos de construcción comercial, los subcontratistas y proveedores deben respetar las siguientes fechas límite:
Fecha límite para la notificación previa al embargo: antes del día 15 del tercer mes después de haber realizado el trabajo no remunerado. Si completó la instalación eléctrica en enero, debe enviar la notificación previa al embargo antes del 15 de abril.
Fecha límite para presentar la declaración jurada de gravamen: antes del día 15 del cuarto mes después de haber realizado el trabajo no remunerado. Siguiendo con el ejemplo de enero, la declaración jurada de gravamen debe presentarse antes del 15 de mayo.
Aviso posterior a la presentación: En un plazo de 5 días tras presentar su declaración jurada de gravamen, debe enviar copias al propietario y al contratista original.
Plazos para proyectos residenciales
Los proyectos residenciales operan con plazos más ajustados. Un proyecto de construcción residencial implica trabajar en una propiedad en la que el propietario realmente vivirá, no en propiedades de inversión o viviendas especulativas.
Fecha límite para la notificación previa al embargo: antes del día 15 del segundo mes tras la realización del trabajo no remunerado.
Fecha límite para presentar la declaración jurada de gravamen: antes del día 15 del tercer mes después de realizar el trabajo no remunerado.
Estos plazos más cortos significan que los contratistas residenciales deben actuar más rápido para proteger sus derechos. Si se incumple incluso un solo plazo, su derecho de retención quedará sin efecto, independientemente de la cantidad de dinero que se le adeude.
Plazos originales del contratista
Los contratistas originales, o aquellos que tienen contratos directos con los propietarios, tienen un camino más sencillo. No es necesario enviar avisos previos al embargo porque ya tienen una relación directa con el propietario. Sin embargo, siguen teniendo que cumplir con plazos de presentación estrictos.
En el caso de los proyectos comerciales, los contratistas originales deben presentar su declaración jurada de gravamen antes del día 15 del cuarto mes tras la finalización, rescisión o abandono del contrato. En el caso de los proyectos residenciales, ese plazo se reduce al día 15 del tercer mes.
¿Quiénes obtuvieron nuevos derechos de gravamen en virtud de los recientes cambios legislativos?
Las actualizaciones de la ley de gravámenes sobre la construcción de Texas han ampliado la protección de los profesionales del diseño de manera significativa para arquitectos, ingenieros y topógrafos. Antes de los cambios de 2022, estos profesionales tenían una capacidad limitada para presentar gravámenes, a menos que tuvieran un contrato directo con los propietarios.
Protecciones para profesionales del diseño
Según la legislación vigente, los arquitectos, ingenieros y topógrafos con licencia que proporcionan diseños, planos, planos, estudios o especificaciones tienen derechos de retención mecánica incluso cuando trabajan para otra parte en lugar del propietario.
Si usted es un profesional del diseño que presta servicios a través de un contratista general u otra empresa de diseño, ahora tiene las mismas protecciones legales que otros subcontratistas. Debe cumplir con los mismos requisitos de notificación y plazos, pero ya no se quedará sin recurso cuando los pagos no se realicen.
Paisajistas y contratistas de demolición
La ley también protege explícitamente a los paisajistas que proporcionan mano de obra, material vegetal o suministros para mejoras, incluyendo estanques de retención, muros de contención, bermas, sistemas de riego y fuentes. Los contratistas de demolición que realizan trabajos o suministran materiales para trabajos de demolición también tienen derechos de retención claros en virtud de las leyes vigentes de Texas sobre derechos de retención sobre la propiedad.
¿Qué errores hacen que los contratistas pierdan sus derechos de retención?
Comprender las nuevas leyes sobre derechos de retención en Texas solo es útil si realmente se cumplen los requisitos. Muchos contratistas pierden sus derechos de retención por cometer errores evitables que podrían prevenirse con una planificación adecuada.
Requisitos de notificación mensual por falta de pago
Los subcontratistas y proveedores deben enviar avisos previos de embargo preventivo por cada mes en el que hayan realizado trabajos no remunerados. Si su proyecto se extendió desde enero hasta marzo y no ha recibido el pago correspondiente a ninguno de esos meses, necesitará tres avisos separados, cada uno con su propio plazo.
Muchos contratistas piensan que pueden enviar un solo aviso que cubra todo el proyecto. Eso es incorrecto. Si no se cumple el plazo de envío del aviso mensual, aunque sea solo por un mes de trabajo, no se podrá reclamar un derecho de retención por la mano de obra o los materiales de ese mes.
Tipos de proyectos confusos
La legislación de Texas trata de forma diferente los proyectos residenciales y comerciales, y las definiciones no siempre son evidentes. Una vivienda construida para su reventa es un proyecto comercial. Una vivienda construida a medida para que viva en ella el propietario es residencial. Un edificio de apartamentos es comercial. Un dúplex en el que el propietario ocupará una de las unidades podría ser residencial.
Elegir un tipo de proyecto incorrecto implica utilizar plazos incorrectos. Presentar un embargo preventivo según los plazos comerciales en un proyecto residencial podría invalidar toda su reclamación.
Errores administrativos en la declaración jurada
Su declaración jurada de gravamen debe contener la información específica exigida por la Sección 53.054 del Código de Propiedad de Texas. Esto incluye una declaración jurada del importe de la reclamación, el nombre y la dirección del propietario, una descripción del trabajo realizado y una descripción de la propiedad que sea suficiente desde el punto de vista legal.
Los errores en las descripciones de las propiedades son especialmente comunes. Utilizar una dirección postal en lugar de la descripción legal puede crear problemas. Identificar erróneamente al propietario de la propiedad o al contratista original debilita su reclamación. Cada detalle es importante cuando su derecho de retención puede tener que defenderse ante los tribunales.
¿Cómo puede cumplir con los requisitos de la ley de gravámenes de Texas?
Proteger sus derechos de retención requiere sistemas y atención al detalle. A continuación, le mostramos cómo los contratistas exitosos se mantienen al tanto de los plazos y requisitos de la ley de retención.
Siga las fechas de trabajo, no las fechas de facturación.
El plazo de su derecho de retención comienza cuando realiza el trabajo, no cuando envía la factura. Cree un sistema para documentar las fechas exactas en las que se realizó el trabajo o se entregaron los materiales. Esta información determina todos los plazos posteriores.
Incorporar tiempo de reserva
No presente la solicitud el día de la fecha límite. Las oficinas del condado tienen diferentes horarios y plazos de aceptación. Los sistemas de presentación electrónica pueden sufrir interrupciones. Las citas para la certificación notarial pueden fracasar. Planificar completar cada paso varios días antes de la fecha límite le protege de problemas inesperados.
Utilice formularios estandarizados.
Los cambios legislativos de 2022 introdujeron formularios de notificación estandarizados que cumplen todos los requisitos legales. El uso de estos formularios, en lugar de crear los suyos propios, reduce el riesgo de que su notificación sea impugnada por motivos técnicos.
Guarda pruebas de todo
Documente cada notificación que envíe y cada presentación que realice. Guarde copias de los recibos de correo certificado, las confirmaciones de entrega y los sellos de presentación del condado. Si alguna vez se llega a un litigio ante los tribunales, esta documentación demostrará que usted siguió los procedimientos adecuados.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el cambio más importante en la ley de gravámenes de Texas en 2025?
El proyecto de ley del Senado 929, promulgado el 21 de mayo de 2025, aclara que cuando la fecha límite de cualquier gravamen cae en sábado, domingo o día festivo, la fecha límite se extiende al siguiente día hábil. Esto elimina la incertidumbre anterior sobre las fechas límite de los fines de semana y días festivos.
¿Tengo que enviar un aviso previo al embargo si soy un contratista general?
No. Los contratistas originales que tienen contratos directos con los propietarios no están obligados a enviar avisos previos al embargo en Texas. Sin embargo, usted debe presentar su declaración jurada de embargo dentro del plazo establecido, que es el día 15 del cuarto mes después de la finalización de los proyectos comerciales o el día 15 del tercer mes para los proyectos residenciales.
¿Cómo se calculan los plazos de los derechos de retención en Texas?
Texas utiliza un sistema de cálculo mensual basado en la fecha en que se realizó el trabajo, no en la fecha en que se enviaron las facturas. En el caso de los proyectos comerciales, los subcontratistas deben enviar avisos previos al embargo antes del día 15 del tercer mes tras la realización del trabajo impagado y presentar declaraciones juradas de embargo antes del día 15 del cuarto mes. Los proyectos residenciales tienen plazos más cortos, de dos y tres meses, respectivamente.
¿Qué sucede si no cumplo con el plazo de un gravamen en Texas?
Si no se cumple el plazo para presentar un derecho de retención, normalmente se invalida el derecho de retención del mecánico para esa reclamación. Los tribunales de Texas aplican estos plazos de forma estricta y, por lo general, no hay excepciones para los contratistas que presentan la solicitud fuera de plazo. Una vez que pasa el plazo, se pierde la posibilidad de imponer un derecho de retención sobre la propiedad por ese trabajo.
Proteja sus derechos de pago y cobre más rápido
Las actualizaciones de la ley de gravámenes sobre la construcción de Texas en 2025, en particular las aclaraciones sobre los plazos del proyecto de ley 929 del Senado, proporcionan a los contratistas más certeza sobre los requisitos de presentación. En combinación con los procesos simplificados del proyecto de ley 2237 de la Cámara de Representantes, las leyes de gravámenes sobre la propiedad de Texas ahora ofrecen vías más claras para proteger sus derechos de pago.
Pero conocer la ley y presentar realmente un embargo preventivo conforme a la ley son dos cosas diferentes. La complejidad de los plazos de embargo preventivo para los subcontratistas, los diferentes requisitos para proyectos residenciales frente a proyectos comerciales y la precisión técnica requerida en las declaraciones juradas de embargo preventivo plantean verdaderos retos para los contratistas ocupados.
Texas Easy Lien simplifica todo este proceso. Puede preparar, certificar ante notario, presentar y enviar por correo sus documentos de gravamen en línea en unos 15 minutos, gastando una fracción de lo que le cobraría un abogado. Empiece a utilizar Texas Easy Lien y proteja su derecho a cobrar sin los quebraderos de cabeza legales.
